万科|23省的土地卖不动？云南黑龙江降超50%，楼市转向，稳住基层开支白云区|城中村

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卖地收入下降，正成为地方基层头疼的问题。
第一财经的报道说，中泰证券研究所数据显示， 2021年31省前10个月成交地块的土地出让金中，只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长，其余23个省份土地出让金同比下降，其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50% 。
为什么卖地收入降得这么厉害？
一方面，去年上半年经济活动停滞，很多城市都没卖地，全年的卖地数据是“前低后高”的，加上今年22个重点城市实行“三次集中拍地” ， 10月份很多城市刚完成第二轮集中拍地，卖地数据下滑也在情理之中。
另一方面，今年调控政策频出， “三道红线”如同大山一般压在房企身上，加上巨型房企爆雷，房地产行业信用收缩，银行、信托开始抽贷断贷，依赖融资的开发商无力再拍地，土地流拍现象开始蔓延。

另外一个关键的问题是：卖地收入究竟降了多少？
全国300城住宅用地今年三季度成交1.6亿平方米，同比下降46.9% ，土地出让金为8623亿元，同比下降幅度高达36.6%！
穆迪报告显示，在已经进行了第二轮集中供地城市的成交地块中，四分之三的地块，已经没有任何溢价。
下降36%是什么概念？
去年三季度300城卖地收入还是13700亿的级别，今年降到了不到8700亿，只用了一年时间， 300个城市的卖地收入就下降了5000亿！
5000亿，就是本文开头那个冰冷的数字。
去年卖地收入是8万亿，表面上看5000亿并不多，还不到10% ，但对市场预期的影响不容小视。
这会带来两大影响。
第一，卖地收入依赖度较高的省市，地方财政、基建、基层开支会受影响。
哪些地方土地依赖度高？
【万科|23省的土地卖不动？云南黑龙江降超50%，楼市转向，稳住基层开支】国金固收蔡浩指出， 2020年全国土地财政依赖度攀升至29.72% 。分各省来看，浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽七个省市的土地财政依赖度高于45%；相对而言，宁夏、内蒙古、西藏三个省市对土地财政的依赖度偏低，土地财政依赖度均低于20% 。

第二，影响当地城投的偿债。
由于政府返还的土地出让金是城投公司偿债的重要资金来源之一，因此，区域内的土地行情会对城投公司的债务偿付产生一定影响。
2022年城投债面临一定的偿付压力，总偿债量约在4万亿元左右，其中3、4月份是偿债高峰。从省份来看，江苏、浙江、山东、四川和湖南为城投债到期回售量前五大省份。
但是，江浙由于区域经济实力强，且金融资源丰富，就算土地市场走冷，城投偿债，基层运转，工资发放，基础设施建设也没太大影响。
中泰罗志恒把各省份分为四档。
1 ，高土地依赖度、高债务率的地区，以天津、贵州、湖南、广西、福建为代表。
对这些省市来说，土地出让收入下滑影响最大，因为卖地不仅是发债的担保，更是偿还地方债的来源，
卖地规模和价格下滑，必然会造成辖区内城投的融资能力下降，债务还本付息压力上升。
2 ，高土地依赖度、低债务率的地区，以浙江、江苏、山东、广东为代表。
这些省份土地财政收入的用途，更多是直接用于城市的基础设施建设或者注资成立地方融资平台，为城市的基础设施建设向金融机构融资，因此土地市场降温对这些省份的影响，更多体现在投资端，也就是基建速度会放缓，但还债压力不算大。

万科|23省的土地卖不动？云南黑龙江降超50%，楼市转向，稳住基层开支

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