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卖地收入下降 ， 正成为地方基层头疼的问题 。
第一财经的报道说 ， 中泰证券研究所数据显示 ， 2021年31省前10个月成交地块的土地出让金中 ， 只有江苏、浙江等8个省份土地出让金同比正增长 ， 其余23个省份土地出让金同比下降 ， 其中云南、新疆、海南、黑龙江等降幅超过50% 。
为什么卖地收入降得这么厉害？
一方面 ， 去年上半年经济活动停滞 ， 很多城市都没卖地 ， 全年的卖地数据是“前低后高”的 ， 加上今年22个重点城市实行“三次集中拍地” ， 10月份很多城市刚完成第二轮集中拍地 ， 卖地数据下滑也在情理之中 。
另一方面 ， 今年调控政策频出 ， “三道红线”如同大山一般压在房企身上 ， 加上巨型房企爆雷 ， 房地产行业信用收缩 ， 银行、信托开始抽贷断贷 ， 依赖融资的开发商无力再拍地 ， 土地流拍现象开始蔓延 。
另外一个关键的问题是：卖地收入究竟降了多少？
全国300城住宅用地今年三季度成交1.6亿平方米 ， 同比下降46.9% ， 土地出让金为8623亿元 ， 同比下降幅度高达36.6%！
穆迪报告显示 ， 在已经进行了第二轮集中供地城市的成交地块中 ， 四分之三的地块 ， 已经没有任何溢价 。
下降36%是什么概念？
去年三季度300城卖地收入还是13700亿的级别 ， 今年降到了不到8700亿 ， 只用了一年时间 ， 300个城市的卖地收入就下降了5000亿！
5000亿 ， 就是本文开头那个冰冷的数字 。
去年卖地收入是8万亿 ， 表面上看5000亿并不多 ， 还不到10% ， 但对市场预期的影响不容小视 。
这会带来两大影响 。
第一 ， 卖地收入依赖度较高的省市 ， 地方财政、基建、基层开支会受影响 。
哪些地方土地依赖度高？
【万科|23省的土地卖不动？云南黑龙江降超50%，楼市转向，稳住基层开支】国金固收蔡浩指出 ， 2020年全国土地财政依赖度攀升至29.72% 。 分各省来看 ， 浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽七个省市的土地财政依赖度高于45%；相对而言 ， 宁夏、内蒙古、西藏三个省市对土地财政的依赖度偏低 ， 土地财政依赖度均低于20% 。
第二 ， 影响当地城投的偿债 。
由于政府返还的土地出让金是城投公司偿债的重要资金来源之一 ， 因此 ， 区域内的土地行情会对城投公司的债务偿付产生一定影响 。
2022年城投债面临一定的偿付压力 ， 总偿债量约在4万亿元左右 ， 其中3、4月份是偿债高峰 。 从省份来看 ， 江苏、浙江、山东、四川和湖南为城投债到期回售量前五大省份 。
但是 ， 江浙由于区域经济实力强 ， 且金融资源丰富 ， 就算土地市场走冷 ， 城投偿债 ， 基层运转 ， 工资发放 ， 基础设施建设也没太大影响 。
中泰罗志恒把各省份分为四档 。
1 ， 高土地依赖度、高债务率的地区 ， 以天津、贵州、湖南、广西、福建为代表 。
对这些省市来说 ， 土地出让收入下滑影响最大 ， 因为卖地不仅是发债的担保 ， 更是偿还地方债的来源 ，
卖地规模和价格下滑 ， 必然会造成辖区内城投的融资能力下降 ， 债务还本付息压力上升 。
2 ， 高土地依赖度、低债务率的地区 ， 以浙江、江苏、山东、广东为代表 。
这些省份土地财政收入的用途 ， 更多是直接用于城市的基础设施建设或者注资成立地方融资平台 ， 为城市的基础设施建设向金融机构融资 ， 因此土地市场降温对这些省份的影响 ， 更多体现在投资端 ， 也就是基建速度会放缓 ， 但还债压力不算大 。
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