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要闻 / 建设工程纠纷律师 ， 建设工程“以房抵债”法律风险提示
随着房地产市场进入了“寒冬期” ， 近日不少房地产企业频频“爆雷” ， 由于无法按时支付工程款 ， 很多房地产企业采用“以房抵债”的方式予以冲抵 。 但由于目前我国并未对建设工程中“以房抵债”问题作出明确的规定 ， 从而导致了实务当中“以房抵债”行为隐藏着诸多法律风险 。
01
“以房抵债”协议效力
“以房抵债”实际上是“以物抵债”予以清偿债务的方式之一 ， 根据最高人民法院相关指导案例可看出 ， 只要双方当事人的意思表示真实 ， 合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定 ， 即为有效 。 因此“以房抵债”协议只要满足以上条件即为有效协议 。
02
【混凝土|建设工程纠纷律师｜建设工程“以房抵债”法律风险提示】“以房抵债”协议成立后 ， 建设工程施工合同项下的债务必然会消灭吗？
一般情况下 ， 债的更改需要双方当事人对于旧债务消灭达成合意 ， 否则即使在债务到期后 ， 签订了“以房抵债”协议 ， 该协议项下的“以房抵债”方式亦应认定为双方当事人另行增加的一种债务清偿方式 。 因此 ， “以房抵债”协议签订后 ， 在双方并无明确约定的情况下 ， 原建设工程施工合同项下的工程款并不代表无需予以支付 ， 而仅是增加了一种支付工程款的途径和方式 。
03
建设工程“以房抵债”法律风险提示
1.可能丧失建设工程优先受偿权 。 根据《民法典》第八百零七条之规定 ， 发包人未按照建设工程施工合同约定支付工程款 ， 承包人有权行使建设工程优先权 。 但如果“以房抵债”协议中 ， 双方当事人明确约定原建设工程施工合同项下的债务消灭 ， 此时承包人仅享有一般受偿权 ， 即使“以物抵债”协议不能达到合同目的 ， 也不能要求就发包人建设工程价款获得优先受偿 。
2.出现“一房二抵”现象 。 建设工程施工过程中可能面临着诸多建设单位 ， 房地产企业由于没有能力支付工程款 ， 采用“以房抵债”的方式清偿债务 ， 在此过程中 ， 往往会出现“一房二抵” ， 甚至“一房多抵”的现象 ， 导致所有的施工单位债权都无法予以实现 。
3.房屋其他债权人强制执行 。 由于建设工程当中相关主体较为复杂 ， 房地产企业往往有诸多的债权人 ， 在签订“以房抵债”协议后 ， 如若未及时办理房屋产权登记 ， 还房屋还在房地产企业名下 ， 则可能面临着被其他的债权人强制执行的风险 。
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