自住|法拍房能不能买，闲钱投资可以买，自住落户要谨慎 a5429

法拍房的概念顾名思义，就是法院通过网络进行拍卖的房屋。那么问及法拍房能不能买，就要进行简单的利弊分析。
好处：法拍房具有投资属性
法拍房一般是因为债权债务纠纷（这个原因最为常见）产生的。由法院就这样的房屋进行拍卖，往往会比当地市场价格低上一部分，流拍之后还会在第一次拍卖的基础上降价20%左右。因为司法系统和房管系统相互隔离，或者说行政机关（也就是房管）都有义务去配合执行法院生效裁定。所以大部分的法拍房都是不受限购政策限制的，这个需要结合当地的限购政策进行判断。法院在拍卖公告也会注明相应问题，要求买家具有符合当地限购政策的资格条件。

所以从上面两个角度来看，法拍房是不受限购政策限制，价格低于市场价的“投资品”。
门槛：一次性缴纳保证金房款
法拍房是通过网络进行拍卖，因为是拍卖，按照相应流程，需要缴纳保证金，同时在拍卖完成之后，需要一次性缴纳房屋全款。现在部分地区，以天津市为例，已经开始引入法拍贷，通过法院系统牵线搭桥，由商业银行提供贷款。但是在缴纳保证金方面，以及税费方面还是需要买家进行担负。
风险：买卖不破租赁和《民法典》居住权风险
【自住|法拍房能不能买，闲钱投资可以买，自住落户要谨慎】买一套法拍房，结果不能自住，不能出租，是法拍房最大的风险。《合同法》规定“买卖不破租赁”，也就是说房子买卖不影响租赁合约。法拍房虽然经过拍卖手续已经完成产权转移，但是之前房主与租户之间租赁关系还是依旧存在的，极端一点的例子，比如原房主与其兄弟恶意的签署房屋租赁协议租赁房屋五十年，也是有可能的。再比如原房主虽然没有将房屋租出去，但是拍卖之后其父母依旧住在该房屋内，对于买家来说都是“十分糟心”。

2021年1月1日生效的《民法典》更是在第三百六十六条规定了居住权，居住权比上述租赁协议产生的债权还要更加强势一点，因为居住权是用益物权。对于原房主的登记设定的居住权，法拍房的所有权转移但是不意味着居住权就随之消灭，其会随同房产一并转移，只有居住权人死亡或者居住权期间届满之日起，居住权才会被消灭。

当然法拍房因为是法院作为拍卖房，法院可以通过生效的司法文书上述法拍房的居住权。这个需要在《民法典》生效后，观察一下具体的司法实践情况。
意外：税费物业费超标
没有调查就没有发言权，有些法拍房的存在的物业费拖欠，水电费拖欠，税费超标的问题，当然如果有闲钱运作这个法拍房事项，当然无所谓，二手房买卖也会遇到类似问题，并不是什么新鲜事物。如果是自住的话，多出的意外之外的成本也是法拍房能不能买的考量因素。

自住|法拍房能不能买，闲钱投资可以买，自住落户要谨慎

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