2021年半年报披露即将落幕 。中国证券报采访人员梳理各大房企半年报发现 ， 受地价上涨、融资成本增加及运营成本上涨等因素影响 ， 上半年房地产行业利润率延续近年下滑态势 。与此同时 ， 房企降杠杆成效持续显现 ， “三条红线”指标继续改善 。
●本报采访人员武卫红
利润率持续下滑
过去两年 ， 受行业下行、地价上涨、融资成本增加等不利因素影响 ， 房地产行业利润下滑已成趋势 。今年上半年 ， 虽然房企营业收入普遍增长 ， 但利润下滑势头依然未能缓解 。
以头部房企碧桂园、保利地产、中海地产等为例 。上半年 ， 一直以高利润率著称的中海地产的利润率水平继续下滑 ， 毛利率首次跌破30% ， 跌至28.5% ， 同比下降2.1个百分点 。
相比之下 ， 上半年保利地产的毛利率为32.5% ， 虽然仍保持高位 ， 但同比也下降了3.22个百分点；净利率为16.32% ， 同比下降1.75个百分点 。
此外 ， 利润率水平一直相对稳定的碧桂园也未能扭转这一势头 。上半年 ， 碧桂园毛利率同比下降4.6个百分点至19.7% ， 为上市以来首次跌破20%；净利率也跌破10% ， 跌至9.5% ， 同比下降2.3个百分点 。
反观中小房企 ， 由于在融资成本及运营管理能力等方面无法与龙头房企相比 ， 盈利能力表现相对更弱 。据2020年亿翰智库报告 ， 50家标杆房企中有近五成房企净利润率跌破10% 。
上半年 ， 龙湖、中梁控股、雅居乐、富力地产、弘阳地产等房企利润率均持续下滑 。其中 ， 雅居乐的毛利率跌破30% ， 同比下降6.3个百分点 ， 创下五年来新低 ， 跌至28.1% 。富力地产毛利率也跌到了21.7% ， 较2020年下降3.5个百分点；净利率也从去年同期的11.7%跌至约7.8% 。相比之下 ， 中粮控股、大发地产、绿地控股、中交地产、首创置业等10多家房企的净利润率更跌至5%以下 。
降负债成效进一步显现
2020年8月“三条红线”监管政策出台后 ， 房地产行业“高杠杆、高负债、高周转”时代彻底终结 ， 去杠杆、降负债成房企头等大事 。在利润率水平逐步回归正常的同时 ， 上半年房地产企业继续加大力度降低负债 ， “三条红线”指标继续改善 ， 降负债成效进一步显现 。
【房地产利润怎么算 房地产利润】以碧桂园为例 ， 上半年碧桂园有息负债总额降至3242.4亿元；净负债率降至49.7% ， 相比2020年底下跌5.9个百分点；现金短债比为2.1倍；剔除预收款后的资产负债率从去年底的80.53%下降至77% 。
上半年 ， 世贸股份现金流及负债管理持续优化 ， 剔除预收账款之后的资产负债率为63.26% ， 有息负债率为18.83% ， 现金短债比为2.1倍 ， “三条红线”指标全部达标 。上半年 ， 佳兆业净负债率降至93.7% ， 剔除预收款后的资产负债率降至69.9% ， 现金短债比达到1.53倍 ， 由此前踩中一条红线变为“三条红线”全部达标 。
除此之外 ， 数据还显示 ， 上半年保利地产、中海地产、远洋地产、龙湖集团、招商蛇口、中国金茂、金辉控股、越秀地产、宝龙地产、华侨城等房企“三条红线”均达标 ， 财务状况均有不同程度的改善 。
相比之下 ， 也有部分房企降负债仍面临不小压力 。数据显示 ， 富力地产上半年剔除预收款后的资产负债率为74.9% ， 净负债率为123.5% ， 现金短债比为0.55 ， “三条红线”指标都不达标 。但公司管理层在业绩会上也公布了明确目标 ， “我们的计划是每一年降一条线 ， 2021年降一条 ， 2022年降一条 ， 2023年降一条 ， 今年计划先将净负债率这条线变绿 。”
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