最近一段时间，家住通州的鼎晟国际的杨先生明显感知自己的小区房价上涨了 。
2017年之后，通州的价格一直是稳中有跌的状态 。
北京学区房新政策2022（北京学区房新政策2022年）
当时因为妻子在通州工作，杨先生自己在西城工作，通州的这个小区单价很低，所以就选择在通州安家 。
起初，杨先生很后悔选择了通州，因为他有同事买在海淀，价格一直在上涨，而他买的小区跌了几年，最近才开始有了涨势 。
1、通州和海淀—冰火两重天
作为副中心的通州，这几年城市发展也有，地铁规划也有，按理说房价早就该涨过2017年的高点了 。
可是事与愿违，任“东西海朝”涨了一波又一波，通州价格就是一直在下跌，距2017年的高点至少跌去10% 。
而反观海淀，近两年是肉眼可见地上涨 。
海淀VS通州二手房价格变化趋势
2、这些小区逆势上涨
鼎晟国际也就是杨先生所买的小区，建于2004年，小区共有五栋楼，其中2栋塔楼（2梯12户），3栋板楼（1梯4户） 。
临近地铁1号线八通线，交通还算方便 。
建筑年代较老，小区户型不佳，居住体验不高，使得该小区在周边来看竞争力不强 。
鼎晟国际小区
今年年初，价格还是较2017年高点微跌的，直到最近几个月出现了跳涨 。
从贝壳网上看到成交记录，该小区55平左右的一居在今年2月份的时候成交价不高于240万 。
而今年6月份的时候，挂牌价直接飙升到325万，只用了10天时间就成交了 。
同样上涨的不仅是这个小区，万达商圈不少小区价格都在上涨 。
西瓜姐整理了该商圈各小区的涨跌变化，有些小区较2020年的涨幅达到了20%以上 。
表：通州万达商圈部分小区的涨幅
帅府园二期是中山街小学划片小区，品质明显好于鼎晟国际，小区建于2014年前后，紧邻通州万达广场，距离地铁通州北苑站800米，以南北的二居和三居为主力户型 。
帅府园二期
而万达商圈单价最高的小区是富力金禧花园，小区建于2012年，共12栋板楼，绿化环境好，是那一片的标志性小区，但是近期涨幅有限 。
【北京学区房新政策2022年 北京学区房新政策2022】虽然小区的建筑年代新一些，居住品质相对好一些，但是涨幅并不大 。
富力金禧花园
3、上涨的逻辑
今年4月份通州发布了《2022年通州区义务教育阶段入学工作实施细则》，从2023年5月1日起，开始实施多校划片，这与东西城和海淀的义务教育政策渐趋一致 。
多校划片，意味着不确定性增强，目标学校可能无法入学而存在被调剂的可能性 。
家长们着急在政策实施前，入手学区房以便锁定对口的小学，这推动了近几个月的成交量上升，继而导致价格上涨 。
随着小升初直升校的热度越来越高，首师大附中通州校区新校舍的落成，更加吸引了家长们的目光，导致其周边的房子涨幅最为明显 。
首师大附中通州校区
首师大附中通州校区周边的万达商圈，有四所小学：中山街小学、官园小学、后南仓小学和北苑小学 。
鼎晟国际，帅府园一期、二期，北京one，富力金禧花园的上涨，都跟首师大附中通州校区脱不了干系 。
而涨幅最多的万方家园对口小学是北苑小学，直升通州二中，该中学在通州算是第一梯队 。
鼎晟国际、帅府园二期、北京one对口的是中山街小学，直升首师大附中（通州校区） 。
帅府园一期的对口小学是官园小学，这个小学小升初对应的是首师大附中（通州校区）和通州二中 。
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