通常说的小产权房并不是一个严谨的法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓，常见的指在农民集体土地上建设的房屋 ， 未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权” 。
这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所以产权证也不是真正合法有效的产权证 。
小产权房一般分为三种情形：一种是在集体建设用地上建成的 ， 即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者 ， 非本村的村民不能购买 。第二种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子 。第三种是各类农业园或养老院的别墅 。
相对应的 ， 大产权房是指由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权 。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房 。
法律依据：
【什么是大产权房小产权房】《土地管理法》第六十二条规定
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