石青玲/发自西安
2022年房地产市场（2022年房地产市场分析及前景）
在苏州、郑州等5城推行政府回购商品房后，这也成了西安楼市的一大关注热点 。
采访人员从西安市安居建设管理集团有限公司（下简称“西安市安居集团”）看到，早在2022年6月16日，西安市安居集团就发布过《关于征集全市部分区域闲置存量房源公告》 。紧接着，2022年10月10日，西安市安居集团再度发布了《关于征集社会运营房源公告》 。
在业内专家看来，苏州、郑州等5个城市回购商品房既有利于扩充保障性租赁住房房源，也意在维护住房市场的稳定，而西安的政策更多的则是有利于公寓去化，对新房市场影响微弱 。
利好公寓市场
对应征房源，西安市安居集团提出了具体要求 。文件提到，首先，应征房源的类型包括住宅、商业、办公、公寓的，需要取得商品房销售（预售）许可证 。其次，应征房源原则上应以整栋、整单元、整层为基本单位，规模不少于50套（间）或单体建筑面积不少于1500㎡，建筑面积以不超过70㎡的小户型为主 。
从要求来看，西安市安居集团面对的收购对象主要是以企业为主体，“目前西安新房市场基本没有70㎡以下的房源，这个面积段最多的产品就是公寓市场，更利好公寓去化 。”一位业内人士表示 。
近年来，西安公寓市场供应量处于高位 。美城股份在《2022年三季度房地产市场分析报告》中统计显示，2022年3季度，西安公寓新增供应48万㎡，较去年同期减少9%；成交22万㎡，较去年同期减少52%，成交均价13616元/㎡，与去年同期基本持平；供求比2.18，市场严重供大于求 。截至2022年9月末，大西安公寓库存月450万㎡，去化周期约56个月 。
据此，美城股份分析认为，随着公寓市场去库存压力增加，短期内公寓市场将延续价格战，溢价困难 。显然，西安市安居集团此举将加速公寓去化，不过文件对于房源套数、价格厘定等指标并没有给出具体的规定，后续如何落实还需探讨 。
后续跟进概率较小
那么接下来，西安是否会跟进回购商品房？对此，业内并不看好 。
据采访人员不完全统计，截至目前，开始回购商品房的城市主要包括苏州、郑州、济南、湖州等5个城市 。对于这5个城市的回购动作，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，作为新一线城市苏州及二线城市郑州、济南，进行类似回购商品房的操作，客观上可以说明此类城市房源库存压力较大，也需要通过此类回购来化解商品房库存和房企销售压力 。
根据克而瑞数据统计，2022年8月百城商品住宅库存量达到了58718万㎡，维持高位波动，环比微增0.16%，较上月持平，同比增长3% 。其中，截至2022年8月末，郑州、苏州、济南、湖州商品住宅库存均较高，分别为1046万㎡、872万㎡、674万㎡、469万㎡ 。
此外，这些城市的房地产市场下行压力也较大 。以市场表现最好的苏州为例，克而瑞苏州统计数据显示，9月份，苏州市区商品住宅的成交面积约为122.99万㎡，环比增加126.88%，同比增加93.34% 。克而瑞苏州房产测评中心指出，增加量主要来自于政府回购房源的集中网签备案 。而剔除这部分数据影响，真实的九月苏州楼市环比八月并未有所改善 。而8月份的数据显示，8月苏州市区新房均价为24582元/㎡，环比下跌5.28%，同比去年下跌5.58%
而西安市场的量价表现则相对较为稳定 。根据克而瑞陕西的数据，2022年前3季度，西安主城商品住宅供应598.99万㎡，同比下滑20.37%，成交592.66万㎡，同比下滑12.02% 。也就是说，供需基本持平 。
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