来源：每日经济新闻
2023小规模纳税人税收新政策（2023小规模纳税人税收新政策出台）
每经采访人员王佳飞
“随着疫情政策的逐步放松,叠加高校毕业生数量继续创新高，预计2023年租房需求规模增加，租赁市场先抑后扬，全年将恢复正增长 。”
贝壳研究院高级分析师黄卉认为，虽然目前受市场层面影响，租赁企业经营面临的挑战加大，但2023年上半年租赁住房供应规模会继续保持增长，保租房也将发挥示范、引领作用，成为租赁市场的“稳定器” 。
2022租赁企业经营挑战加大
【2023小规模纳税人税收新政策出台 2023小规模纳税人税收新政策】黄卉介绍，租赁市场层面，今年租赁市场降温，呈现量价齐跌态势 。一方面是市场活跃度下降，据贝壳研究院数据，今年前11个月，全国重点40城租赁成交量较去年同比下降2.4%；另一方面是租金水平继续下探，今年全国重点40城平均月租金同比下跌3.2% 。出租难度增加，房源成交周期均呈现延长态势，全国重点40城房源成交周期为58.7天，同比延长8.3天 。
具体到租赁企业层面，企业经营面临的挑战加大 。由于租客收入预期不确定性增加，储蓄意愿增强，租客的租金可支付能力降低 。租赁需求减弱，租客的新增、换租需求减少 。租赁机构面临较大的出租压力，企业出租率呈现明显下降，多数企业出租率下降了5-10个百分点；租赁企业收房速度下降，普遍放缓了拓展新增房源的速度，注重在单店盈利，逐步优化签约房源质量 。
具体来看，各个租赁企业在业务规模上仍旧处于高位 。据统计，截至今年三季度末，贝壳租房业务签约口径在管房源量超过8.5万间，环比增长100% 。其中，分散式租赁业务“省心租”的在管规模突破5万套，环比增长近70%，并已经进入13个城市 。
2022年上半年典型集中式长租公寓品牌新增开业规模来源：中指研究院
另据中指研究院统计，华润有巢公寓新增开业规模为1.1万间，整体规模迅速扩大;合景公寓、窝趣新增开业规模超5000间，旭辉瓴寓、上海城方、乐乎公寓等新增开业规模接近4000间 。今年上半年，典型住房租赁企业开业规模增长率、管理规模增长率，相比2021年有明显下降，但让处于较高水平 。
地域方面，核心一二线城市是各品牌企业主要的布局区域 。中指研究院报告显示，上海、深圳均有20家住房租赁品牌进入，是品牌数量最多的两个城市 。广州、北京、杭州、南京、成都、苏州、天津等城市排名也比较靠前，品牌数量均超过10家 。
从项目数量角度出发，一线城市新开业项目占比超六成；二线城市占比近三成，其中济南、苏州、东莞、成都等正在成为集中式住房租赁品牌的发力重点，聚焦城市核心区域和产业园 。此外，在今年上半年投入运营的开业项目中，佛山、南通、泉州、无锡等也陆续出现租赁品牌，下沉市场的产品质量也在逐渐提升 。
2023全年恢复正增长
“随着疫情政策的逐步放松，叠加高校毕业生数量继续创新高，预计明年租房需求规模将增加，租赁市场先抑后扬，全年恢复正增长 。房源供给持续优化，供应数量持续增长，2023年将有一大批新建租赁住房房源入市，受业主收入预期下降、房贷压力与购房市场成交节奏放缓等影响，业主‘售转租’的比例增加，2023年上半年租赁住房供应规模会继续保持增长，保租房也将发挥示范、引领作用，成为租赁市场的‘稳定器’ 。”
黄卉表示，“从租赁机构化率来看，预计2023年分散式租赁住房的机构化渗透率有望加速提升 。一方面随着行业监管的不断完善，个人二房东房源或交由房东自行管理，或转由专业机构进行合规化运营 。另一方面，长沙、成都、西安等城市率先出台‘以租换购’政策，开拓性地将保租房筹集渠道延伸至分散式存量市场 。分散式租赁住房的机构化渗透率的提升将大大提升我国租赁住房管理专业化、品质化水平，减少租赁市场乱象 。”
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