随着投融资体制的改革，地方基建项目和片区建设任务的实施主体从政府过渡至城投平台，通过金融机构进行融资成为开发资金来源主流，信用背书也逐渐从财政担保过渡为土地要素，即以土地直接抵押或以土地出让收益为还款来源 。目前，国内的园区开发模式主要分为重资产和轻资产两大类 。
以公益性项目为主的片区开发
目前常见的开发方式（以土地一级开发为主）
项目融资方案范文（融资方案怎么写）
案例：东部省份某县片区开发
一、重资产类开发模式
1、完全地方政府掌控模式：管委会直属管理运营 。
2、国有平台公司运作模式：政企分开，国有平台公司运作，相对市场化 。
3、政企合一开发模式：开发公司和管委会两队人马一套牌子，属于在市场早期比较常见的模式，目前基本已政企分开或政企合作 。
4、产业新城开发模式：A政府与B产业新城开发商在规定的年限内，就C产业新城（一般为十几平方公里甚至几十平方公里）的开发达成合作协议，一般采用PPP模式 。
5、产业地产商模式：以整体开发或订制式开发的形式建设产业物业产品，然后以租赁、转让或合资等方式进行项目经营和管理，获取开发利润 。
6、主体企业引导模式：业内龙头企业或高校获取土地后自建园区，并在自身入驻园区且占主导地位的情况下，借助其在产业中的强大号召力，以出售、出租等方式吸引同类企业的集聚 。
二、轻资产类开发模式
1、运营品牌输出模式 。售卖乃至分拆“运营能力”，成为不少产业地产商轻资产路径的共同选择 。这一模式有诸多优点：可以用较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务，但这种模式需要在业界已经拥有非常成熟的运营经验 。
2、资产证券化模式 。当项目达到良性状态，形成reits快速变现，这是外资工业地产的成熟做法，可以有效支撑轻资产模式 。但无论是中国式reits，还是搭建境外架构，产业地产reits还面临着自身的行业难题，比如收益稳定可靠的优质资产稀少、产业用地年限较短并有进一步缩短的可能等，都限制了产业地产借用reits推行轻资产的可能性 。
3、搭建产业服务平台模式 。从产业的角度出发，以产业为核心聚焦产业黏性的价值，为产业提供相应的配套和服务，增加服务端的比重，以增值服务为核心盈利点，但是“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商 。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础 。光凭借“卖服务”这单一来源显然难以支撑整个公司 。
4、投资孵化模式 。“房东变股东”，将园区和园区企业进行利益捆绑，与园区企业共同成长，通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、政府资源金融资源的整合能力要求非常高，实际上非常难以复制 。
此外，在金融工具不足、资金需求量巨大的情况下，合作开发成为一些产业地产开发运营商的现实选择，如产业地产商+住宅开发区商；产业地产商+产业地产商；产业地产商+实业企业等 。
目前，产业园区已经进入存量运营时代，越来越多的园区运营商纷纷从重资产向轻资产转移，解决园区企业在重资产拓展过程的风险，但是产业园区是个复杂的系统，不具备足够体量的土地储备和可供出租出售的物业，是没有话语权和主导权的，纯轻资产运营是较难复制的，应该轻重结合 。
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