【二手房交易合同的违约金该如何确定】
1、违约金应占合同总金额的比例是多少
在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20% 。很多人以为违约金多只能约定为20% 。其实纯属误读 。定金不能超过合同总金额的20% ， 也许对违约金的误读从此而来 。但定金和违约金并不是一回事 。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定 。
2、根据法律的规定确定违约金
在双方没有约定违约金的情况下，或者违约金过高过低的情况下，可以根据损失确定赔偿的金额 。
3、违约金的执行是否应严格按照合同约定执行
违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷 ， 并不一定能完全按照约定的数额执行 。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金 。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整 。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失 ， 则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿 ， 即参照实际损失调高违约金 。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，终将违约金调整为每日100元 。
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