大连房价地图，每月一期，聊聊大连房价那些事儿 。
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2月，大连商品住宅成交均价14164元/㎡，环涨5%，同降12% 。成交面积22万㎡，环降100%、同比持平 。
【大连房地产 大连房地产交易中心】
市内房价排行
高新园区21802元/㎡
沙河口区21059元/㎡
甘井子区 17323元/㎡
西岗区 16928元/㎡
中山区 16915元/㎡
周边房价排行
开发区 10479元/㎡
金州区 9625元/㎡
旅顺口区8765元/㎡
从各区的数据来看，市内的房价出现“异常” 。
其中，高新区、沙河口区成交均价在2万+ ， 甘井子区1.7万+，保持以往水准 。而西岗、中山2月新建商品住宅的销售均价只有1.6万+，这是比较出乎意料的 。
其实 ， 各区的统计均价与当月集中成交/备案的“产品”直接挂钩 。从上个月的销量排行榜不难看出 ， 东港项目存在集中备案情况 ， 而西岗由于本身在售产品较少，公寓成交自然拉低均价 。
从另一个角度来看，板块排名中，金州北部上月表现比较抢眼 ， 小窑湾、大连湾次之 。许久未上榜的泛星海也是由于项目集中备案导致 。
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城市需要发展 ， 板块轮动也是自然规律 。
下图来自2021年的新峰年报，反映了大连各大板块的均价数据 。从经验来看，一般实际买房单价>板块均价 。即便如此，这个图还是能够反映各板块价格等级的 。
来源：大连新峰地产
（点击图片查看大图）
比如，从主城核心向周边扩散，房价由3万+~6千+呈阶梯型下降 。
其中，主城核心不仅价格相对较高，而且产品以“刚改”、“改善”居多 ， 因此，户型也比较大 ， 总价门槛自然也高 。
从2021年度的新峰数据来看，大连楼市主流需求的总房款为80-100万元、150-200万元两大区间 。这两大区间对应的价格 ， 反映出目前大连楼市的热门板块，前者对应的是金普新区的小窑湾以及金州北部等新城区板块；后者对应的是主城新区的体育新城和生态科技创新城等刚需及刚改板块 。
从面积段来看，大连楼市中主流需求为80-100㎡的刚需和刚改户型 。而100-120㎡偏改善的户型占比为次主力 。
从2022年的走势来看，各板块在年初就已经打出“以价换量”的“底牌” ， 未来的竞争将会更加激烈 。
不过，价格是围绕价值波动的 。板块房价的格局大概率会符合板块的价值 。
价值包含使用价值和交换价值 。其中，交换价值只有在一个产品在进行交换时,特别是产品被作为商品在经济关系中出售及购买时,才具有意义 。
因此，大家在留言时 ， 总提到买房值不值，这是需要拆分来思考的 。一方面，要考虑这个房子的居住属性 ， 也就是使用价值；另一方面，要考虑这个房子未来二手的售价，也就是交换价值 。这两点在每个人心中的分量不同 ， 因此，我们的建议仅供参考 。
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