text":"【恒大|【贝壳成都见闻】房价租金比，原来你是这样的指标（上）】【贝壳成都见闻】房价租金比 ， 原来你是这样的指标（上）
来源 |贝壳研究院
摘要：房价泡沫大的可怕？100年才回本？拜托别再拿房价租金比恐吓等车的年轻人了 。 点击查看房价租金比的正确打开方式 。
自2016年《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》文件发布以来 ， “租购并举”逐渐成为住房制度改革的方向之一 。 在供给需求两端存在局部重叠的住房销售市场和租赁市场 ， 两者价格是否存在相关性？高房价地方一定高租金么？租金除以房价就是投资回报率么？不同城市间可比么？本篇观察以长三角城市群各级典型城市为样本(样本选择说明见附录) ， 核心发现如下：
01数据上看房价 ， 租金什么关系？
从学术界研究成果来看 ， 对于房价租金关系研究方法一般采用面板数据通过检验建立模型 ， 结论大致可总结为两点：①两者之间存在内生相关性、②在不同城市不同发展阶段相关表现存在差异 。 本篇观察在城市群研究视角下 ， 从长三角城市群分能级城市结构中选取6个样本城市 ， 进行租金、房价相关性回归分析 ， 从回归结果得到以下三个结论：
第一 ， 正相关关系 ， 长三角城市群范围内分能级样本城市的租金与房价正相关关系均显著 。
第二 ， 能级越高 ， 相关性越弱 。 从数据结果来看 ， 长三角城市群核心城市上海拟合度最低 ， 为32.6% ， 二级城市拟合度平均值79.3% ， 样本城市拟合度最高以三级城市无锡为代表 ， 拟合度91.4% 。 内在原因主要为房价与租金的影响因素映射于城市空间中的一致性随城市能级提升逐步降低所致 。
第三 ， 能级越低 ， 租金对于房价变动敏感度更高 。 从回归结果来看 ， 随样本城市能级下降 ， 房价租金比斜率逐渐增大 。 换句话说 ， 在同等幅度房价变化下 ， 低能级城市租金变化幅度大于高能级城市 。 \"
02空间上看房价 ， 租金什么关系？
以上海市为例 ， 房价与租金整体均呈现由城市中心向外递减趋势 。 基于城市中心点距离的房价水平与租金水平散点图及拟合曲线 ， 可以看出 ， 与房屋价格相比 ， 租金价格的变化更为平缓 ， 其空间分异明显弱于住房价格 。 主要由于房价侧影响因素众多 ， 如教育资源、配套资源 ， 叠加社区自身容积率、配套、园林规划等因素 ， 随城市能级提升 ， 别墅、高端小区等高房价极点数量更多、空间分布更分散 。 而租金侧影响因素主要为交通配套 ， 以商务区位核心沿轨道均质变化 。
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