??而规模快速扩张让房企负债率上升，最终不得不将债务转移到财务报表之外。丁祖昱指出，过去5年间房企表内负债表外化，资产负债表做成了“负债表”，“永续债”不永续，CFO不能及时提醒风险，不控制风险。
??他以有息负债净增加额常年位居行业第一的恒大为例，企业2010年有息负债总额仅312亿元，2011-2015年5年间净增加8.5倍至2969亿元，2016-2020年5年间再次净增加近1.5倍，达到7165亿元。
??克而瑞以40家典型房企做了一个模型，这些企业表内有息负债总额3.83万亿，表外有息负债总额是3.84万亿，比例高达1：1。其中，表外权益有息负债/表内有息负债最高的企业可以达到2.3倍。
??一方面，融资渠道全面收紧，房企的偿债压力慢慢显现，危机逐渐暴露；另一方面，房价持续上涨带来的居民杠杆率大幅上升，影响着库存去化速度。
??2000年～2021年11月末，全国商品住宅竣工面积累计达121.85亿平方米，销售面积累计达到192.88亿平方米。尤其是近5年，全国商品住宅累计成交74亿平方米，占过去20年的41%，成交金额更是占过去20年的56%。
??克而瑞数据显示，近5年商品住宅房价复合增长率为7%，同期城镇人均可支配收入复合增长率只有5%，在买房这件事上，居民杠杆飚升，过去10年上涨了6.68倍，个人住房贷款余额到38.1万亿。
??丁祖昱表示，个人住房贷款的增长速度，比房地产的销售额、房地产销售面积、甚至比房价的增长还要快得多，导致了支付力透支。
??规模持续增长，需求已经提前透支，自然给市场去库存带来压力，供应透支危机随之而来。
??截止2021年末，70城广义楼市库存达10亿平方米，这70个城市当中已经有多个城市楼市风险巨大。除此之外，中国地级以上的城市有将近300个，例如防城港、梧州，消化周期比较长，防城港楼市库存需要17.5年才可以消化完。而且，新房入住率较低，部分城市入住率不足50%。
??“剩”者为王
??丁祖昱表示，地产行业从“白金时代”大踏步走进“青铜时代”，规模回到5年前，下行趋势不可逆，但是房地产仍将是压舱石和支柱产业。他预测未来五年行业规模年均106-12.7亿平方米，较2011-2015年增加0.6%-20.3%，较2016-2020年下降16%-29%，不过，商品房年成交金额会保持在15万亿元左右。
??面对行业大变局，丁祖昱提出“剩”者为王。他强调，企业必须改变过去对房价上涨和市场规模上升等传统路径的依赖，重新审视自身，寻找适合企业未来发展的增长路径，坚持长期主义。
??“长期来看，房地产行业应该聚焦在25个左右的城市上。以区域划分，这些城市主要分布在长三角地区、粤港澳大湾区、京津冀地区、成渝、长江中游、关中、中原、山东半岛和海西等9个城市群。”丁祖昱表示。
??最后，丁祖昱讲道，房企接下来应坚持长期主义，坚持做难而正确的事：诚信经营，主动担起社会责任。而合适的增长路径则包括了：坚守主业，兼顾民生保障；效益导向，追求精细管理；战略收缩，聚焦城市深耕；降低负债、控制财务风险；降本增效，向制造业学习；回归产品，契合需求迭代；提升营销，减少渠道依赖；人才更替，告别高薪时代；善待供应商，适应模式改变；重塑第二曲线，理性选择赛道。
文章来源:乐居财经
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