??文/乐居财经 程孟瑶
??“房地产过度的金融化，导致了今天的危机。”易居企业集团CEO丁祖昱在一年一度的“丁祖昱评楼市”跨年演讲上总结道。
??他认为，过去五年对于地产行业来说是高增长、高速发展的五年，可称之为白金时代。“但是今天我们总要和这样一种时代说再见了。”
??在“告别白金时代”的演讲中，丁祖昱全面分析了当下房企面临的危机，详细解释造成危机的内外因；而面对“走进青铜时代”的行业大变局，丁祖昱提出“剩”者为王，并表示房地产仍将是压舱石和支柱产业。
【 三四线城市|房企告别白金时代】??楼市、地市双双下行
??2021年上半年，全国房企累计操盘金额同比增长36.8%，现金短债比持续改善并进入安全线内，“三道红线”分档改善，行业形势良好。但进入下半年以来，全国房企销售和融资额下滑明显。7-11月，全国房企累计操盘金额同比下降27.8%，融资总额同比下降40%，超过11家品牌房企陆续出现债务违约风险。
??受此影响，全国多地房地产项目面临交付风险。克而瑞数据显示，长沙、重庆、武汉和郑州等城市停工延期交付的项目较多，均值超200万平方米，风险较大的达2.5万套。同时，34座城市已售未交付项目达8.31亿平方米；百强房企的项目也不例外，已售未交付面积近13亿平方米。
??在房地产去化方面，2021年全国商品住宅销售规模仍在创出新高，但同比增速已呈现出逐月下行的态势。2021年下半年，30个典型城市商品住宅成交面积和成交金额接近“腰斩”，部分三四线城市退潮明显，部分城市二手房市场进入“冰点”，房价开始平稳下行。具体到房企层面，TOP20房企2021年的成交建面和2020年相比减少了27%。
??在土地市场方面，上半年房企蜂拥而入，前30强房企占据主导，甚至很多亏损的地也被房企拿走，但是到了下半年，国企托底明显，国家队拿地比例超过65%。
??2021年全年总成交面积21亿平方米，规模下降25%，在三四线城市，开发商明显大幅度压缩投资，区域分化明显，2021年一线城市土地成交上升了近10%，但是二线和三四线下滑了25%。
??在地价方面，下半年的起拍价比上半年涨了9%，而平均楼板价成交价下降3%。三四线城市整个成交金额下滑近16%，靠一线城市成交量上升拉回来一些，全年成交总金额6.6万亿，下降10%左右。
??丁祖昱称，“2021年总成交面积并不小，听上去还可以，但是土地市场和楼市不一样，已经连续下降好几年了，今年再降24.5%，实际上对地市影响还是非常大的，今天三四线城市开发企业已经用脚投票了。”
??在危机之下，丁祖昱也指出，2021年商品房和一手住宅规模创了新高。
??过度金融化引发危机
??丁祖昱表示，导致房地产危机的原因包括外因和内因两方面：外因方面，市场“透支”叠加政策“猛药”，改变了市场预期走势。内因方面，过去5年房企过度的追逐规模快速扩张，过度追求销售、融资、投资的快速加大，表内负债表外化。
??归根结底，“房地产过度的金融化，导致今天的危机”。
??丁祖昱表示，近6年来，百强房企销售复合增长率25%，融资总额逐渐攀升，并且推动企业在各大城市投资拿地。最近5年百强企业新进城市数量占比超过50%，这5年新进城市占总进入城市的50%以上，其中碧桂园、金地都是占比在60%以上，碧桂园新进三四线城市占比97%，金地新进三四线城市占比64%。
推荐阅读
- 深色|155㎡简约风，承载着三代人的生活，不花哨让家务少一半
- 混淆感|146㎡北欧经典白色三居室，诠释令人心醉的优雅
- 文商旅|碧桂园文商旅长租公寓持续发展，为城市青年带来更舒适居住体验
- 卫生间|129平现代美式三居室，打造出一个舒适又温馨的美式家
- 三居室|118平现代风三居室，一个简单而纯粹还原生活色彩的家
- 购房置业|这个城市住房补贴都涨到600万了！
- 三栋镇|最高8.48万/亩!要征115亩地!涉及三栋、河南岸!
- 碧桂园|小城市的房住不炒，遇上返乡置业
- 炒房|房子有多难卖？三线城市炒房者：降价20万送车位都卖不掉
- 建房子|面宽11米, 进深16.5米的农村三层别墅, 前后有花院还带车库, 完美!