??戴德梁行数据显示，对比长三角主要城市，南京城市级商圈优质零售商业平均首层租金为40-60元/平方米/天，仅次于上海；单体项目年销售额最高达150亿元，为长三角第一。然而，南京次核心商业租金水平偏低，与城市级商圈租金差距较大。和上海、苏州、杭州等城市横向对比城市商业魅力指数、星巴克指数、优衣库指数以及亚朵指数等相关数据，南京市的开放度和时尚度有待挖掘，商业活力和消费资源仍有进一步提升的空间。
??近三年来南京首店经济持续发力，保持了每年40+的速度引进首店品牌。业态上看，零售首店数量占比在2021年首次超越餐饮首店，成为商业项目引流招揽人气的利器。能级上看，全国首店比重也逐年提升，高能级首店的新店效应受到关注。新商场开业是城市吸纳首店的重要方式，老商业焕新也助推了首店数量增长。
??预计2022年将有7个地标商业项目开业，为南京零售市场带来约81万平方米的供应量。预计至2024年，将有22个地标商业项目开业，共提供近276万平方米的零售空间。从未来的优质项目增量分布来看，主城商圈未来新增供应有限，已进入存量更新阶段，江北和河西板块是未来城市商业主要发力点。
??按南京商业网点布局分析，戴德梁行策略发展顾问部高级经理吴凡表示，TOD商业将是城市商业未来布局的主导方向。南京TOD商业数量从2014年开始快速增长，主要布局在主城及江宁百家湖区域，未来继续在河西、南部新城、仙林、江北板块散点式涌现。另外，2021年大批运营能力强劲的龙头房企抢占核心板块，布局高端商业产品线，未来将改变南京老牌百货主导的商业格局。
??关于南京零售商业未来发展趋势，吴凡指出，南京未来增量集中在江北、河西两大板块，主城内部以存量项目更新升级为主，核心商圈将面临更大挑战。预计2022年零售租赁需求维稳。在租户方面，餐饮、时尚、新零售和体验店将持续活跃。受政策支持，国货品牌、新能源汽车有望在未来进一步扩张。首店经济将持续发酵，更多首店将在南京选址开店。
左：戴德梁行项目及企业服务部助理董事朱丹华
中：戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨
右：戴德梁行策略发展顾问部高级经理吴凡
??戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨表示，面对复杂多变的外部环境以及疫情冲击，2021年南京经济发展保持了总体平稳，稳中向好的态势，显示较强的韧劲。写字楼市场分化明显，行业变迁迅速，维稳前行。优质零售商业市场加速扩容发力，加速形成各有特色、差异化竞争的新型消费发展格局。
??戴德梁行杭州、南京及合肥公司总经理汤耀光总结，受疫情再次影响加上供应持续增加，2021年南京写字楼市场依然压力不少。“十四五”阶段，南京将重点发展数字经济、人工智能、生命科学和现代金融等产业，有望为南京经济增长孵育更多动力，也是未来办公物业需求的新力量。另外南京实施创建国际消费中心城市的“三年计划”,并且成为全国首批一刻钟便民生活圈试点地区，这将促进城市消费转型再升级，在传统商圈优化提升外，未来小体量商业以多点布局将成为趋势。
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