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空置率|16平临街商铺拍出1356万天价，但“铺王”时代已经过去( 二 )


近几年，互联网兴起，实体商业遭受冲击。红星资本局整理统计局数据发现，我国商业营业用房连续3年出现价量齐跌；叠加疫情的影响，商铺单价也有所起伏，但起伏并不算太大，2021年已有所回升。空置率|16平临街商铺拍出1356万天价，但“铺王”时代已经过去


△数据来源：统计局 红星资本局制图
另一方面，商铺能卖出天价一般有三个原因，一是商铺本身的增值空间，二是铺租回报，三是作为商业实体的盈利能力。因此单价“铺王”往往是繁华地段的小面积商铺，一般从事小吃、饮品等零售业务。而随着城市不断发展，多中心、多商圈成为城市新特征，核心地段的客流在一定程度上被分散，不少商业聚集区还面临转型升级，导致“铺王”难以再现。
以广州为例，2012年广州“铺王”是北京路的一个雪糕店，产权面积9.6㎡，成交单价近146万元/㎡。2013年，上下九西门町又出现了一间报价234万元/㎡的“天价铺” ，开始有声音质疑其出价过高。
2014年，西门町仍然是广州一手商铺市场价格最高昂的“铺王”，最贵的商铺成交单价为50万元/㎡，且上下九等传统商业街的铺租开始出现下滑。2020年，据中国指数研究院数据，广州天河、荔湾两区成为一手商铺网签均价最高的区域，为4万元/㎡。
2012年，深圳东门人民北路上也出现一间“天价铺”，面积仅32㎡，同时分租给三个小吃店使用，报价158万元/㎡，而当时深圳东门商铺最高成交单价为80万元/㎡。据美联物业全国研究中心数据，深圳2021年上半年一手商业平均成交单价为6.7万元/㎡。
北京、上海也有类似现象，2012年，北京最贵商铺单价为28万元/㎡，上海七浦路喊价50万元/㎡的商铺已算是“天价铺”。
北京中原数据显示，2021年，北京商业市场平均成交价2.7元/㎡，同比减少530元/㎡。成交额TOP10的商业物业项目中，成交单价最高为8.6万元/㎡。
据佑威房地产研究中心数据显示，2021年，上海商铺类产品成交均价为2.8元/㎡，年成交面积创最近6年新低。
全球最贵街道风光难再续
我国商铺的高光时刻，发生在香港。
香港地少人多，每年还有大批观光客慕名前往，主要购物区（铜锣湾、中环、尖沙咀、旺角）客流量极大，零售业态以奢侈品、药妆、快销时尚、餐饮等为主。强大的消费力支撑着高昂的租金，一个卖鱼蛋的小摊，可能只有几平米，一个月的租金也要20万元。
2013年，高纬环球发布《Main Street Across the World》研究报告。榜单(一个区域只有一条街区上榜)中，香港铜锣湾打败纽约第五大道和巴黎香榭丽舍大道，排名全球第一，每平方英尺租金3017美元一年，约合人民币每年20.7万元/㎡。
2014年，铜锣湾拍出天价“铺王”。一间13㎡的小商铺以1.8亿港元易手，折合人民币1177万元/㎡。
然而经济波动叠加疫情，最贵商业街逐渐黯淡。
首先是商铺空置率升高，据美联工商铺数据，2018年，旺角、尖沙咀、铜锣湾、中环4个核心零售区空置率一度降至5.6%，其中旺角空置率更是低至3.5%。
【 空置率|16平临街商铺拍出1356万天价，但“铺王”时代已经过去】2019年三季度，4大核心区空置率上升至6.5%。
2020年，受疫情、封关等各种因素的影响，访港游客减少99%，核心区商铺空置率屡创新高。一季度4大核心区空置率上升至9.2%，三季度再次上升至12.5%。
2021年，香港开始推动短租，昔日的奢侈品被超商便利取代，4大核心区一季度空置率回落至11.5%，三季度空置率再次回落至10.9%。
但情况并不完全乐观，香港核心区街铺的租售价格自2013年开始见顶回落，目前核心和商铺的售价已跌至2010年左右的水平。

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