|这个小区，真的就是纯卖地段吧……( 二 )

｜广州塔南广场（在建）
｜黄埔涌作为海珠区最成熟的居住区之一，新鸿花园所在片区虽然没什么大型商业体，但自身和隔壁小区底商有药店、生鲜、便利店等，基本能够满足日常生活需要。
3公里内除了有珠江新城，还有丽柏广场、丽影广场、四季天地等中型商业体。
教育方面，这里一向不属于海珠的教育强区。
根据海珠区教育局公布的公办小学2021年招生地段安排，新鸿花园所在的新鸿社区，对应的是新港中路小学和海珠区第二实验小学（北校区）。中介表示，小区的对口小学是新港中路小学，资质比较普通。
“你用不到这个学位的，有了孩子肯定要换更大的房子。 ”中介何出此言？这就要说到具体的产品。
产品麻麻
户型老旧，活动空间狭小
目前小区在贝壳平台上的对外放盘不算多，只有11套。而且中介还透露，这里面有几套是在租状态，周末才比较方便看。
小区建于1997年，楼龄如今已经超过20年，所以产品设计比较老旧。在豪宅如林的滨江东，最低只挂单价5字头，而且能买到50m2以下的一房，可以说是豪宅中的刚需了。

｜新鸿花园一期&二期参考价，来源：贝壳找房以江丽路为界，小区分为一期（西）和二期（东）。中介表示，两边都是97年的房子，主要区别在于一期是楼梯楼（9层）而且主打小户型，二期是电梯小高层（13层），所以二期价格会比一期略贵。
当然了，二期也比一期更近广州塔。看了一眼二期的放价，单价最低6.3万元/m2 ，感觉业主心态蛮强的……

｜新鸿花园二期部分放盘房源，来源：贝壳找房不过，一期已经有不少楼栋已加装（or在加装）电梯，方便程度也不差。
有趣的是，加装的电梯都默契地采用了透明外观，不知是否是出于不遮挡采光的考虑，毕竟电梯位都靠阳台。

当天我们看了两套一期的房子，都是高层。
第一套房位于9楼（顶楼）， 1梯4户，建面约55m2的小两房，南向望花园。单价6.36万元/m2 ，总价350万元。户型用的是厨房出卫生间的老设计，而且卫生间面积仅有1.8m2 。

｜55m2的小两房户型图，来源：贝壳找房因为楼层高，采光还不错，卧室一和阳台都没什么遮挡。此外，这套房所在的单元正在加装电梯，电梯井就位于阳台旁边。

两间卧室都很迷你，只能放小床，而且另一间卧室望出去是一栋其他建筑（业主说是写字楼），距离不算远，有点不太方便。

虽说业主强调“望花园” ，但小区花园真的很小……倒是像很多老小区一样，顶楼住户还多个“空中花园” 。不少业主搭棚种花，置桌喝茶，晾晒衣服，十分惬意，还能顺带欣赏下小蛮腰。你要把这个当赠送面积的话， 6万一平也不算特别贵？

另一套是东向大两房， 1梯4户，位于8楼。建面72.3m2 ，业主放盘价375万元，折合单价5.19万元/m2 ，价格比上一套要笋一些。

｜建面72.3m2两房户型图，来源：贝壳找房不过，这套房的位置有些许尴尬，卡在角上，加装电梯可能会有点难度。

比电梯位还尴尬的是户型，与“方正”关系不大。不光客厅有棱角，有个卧室还是“笋”形的，很有个性，装修上怕是要下点功夫。这套房也同样是厨房出卫生间的老设计。

优点也很明显。从主卧和客厅望出去，都可以看到广州塔（的一部分）。

简单总结
地段>>>>产品

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