【住房公积金|下滑成常态，楼市逐渐回归合理？市场会出现“三降”行情】
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2021年已经结束了 ， 回顾过去的这一年 ， 楼市行情跌宕起伏 。 当然最后的结果是好的 ， 那就是房价终于出现了下跌 ， 例如在10月份的时候全国新房均价就时隔77个月首次出现了环比下跌的现象 。 这让饱受高房价影响的刚需购房者看到了买房的希望 ， 虽然现在房价还没回到居民期待的合理水平 ， 但只要能延续现在的楼市行情 ， 房价迟早会回归合理水平 。 至于楼市能不能延续当前下跌的行情 ， 笔者丝毫不怀疑 。 因为不管是政策方面 ， 还是市场方面 ， 都已经出现了根本性的改变 ， 楼市下滑将会成为长期现象 。 所以在这种情况下 ， 笔者认为未来的楼市里 ， 会出现“三降”行情 。
第一个降低 ， 房价降低 。 前面也说过 ， 2021年的房价出现了下跌 ， 特别是在2021下半年的时候 ， 房价下跌的城市变得越来越多 。 如果未来楼市的基本情况不出现变化 ， 那么房价下跌的趋势就会一直延续下去 。 问题是楼市的基本情况能改善吗？笔者认为不可能 。 例如最基本的人口数据 ， 我国现在人口下滑的趋势已经不可更改 ， 甚至在去年上半年的时候就有机构表示人口负增长会提前到来 。 当市场上的人口出现下滑之后 ， 楼市供应过剩的现象只会变得越来越严重 ， 到时候房子都会没人买 ， 就像现在部分三四线城市一样 ， 这样一来房价除了下跌已经没有其他选择了 。
第二个降低 ， 居民预期降低 。 “买涨不买跌”是购房者的普遍坚信的原则 ， 所以当市场上的房价出现下跌之后 ， 居民对楼市预期就会降低 。 例如在2021年一季度的时候 ， 预期房价上涨的居民占比还有23.1% ， 但是到了四季度的时候就只有16.8%了 。 这就说明居民对房地产市场的预期出现了变化 ， 再也不觉得房价会像以前那样出现大幅度的上涨了 。 而这都是楼市调控带来的影响 ， 因为在“房住不炒”的楼市基调的影响 ， 购房者都明白房子是用来住的 。 所以对房子的热情就会降低 ， 因为在以前的时候 ， 大家买房很大一部分原因是冲着财富增值去的 。 一旦买房不能带来财富增值 ， 房产在居民心里的地位就会下降 ， 居民预期当然会因此降低 。
第三个降低 ， 楼市杠杆率降低 。 这一轮楼市调控有一个很明显的特点 ， 那就是对楼市资金进行了严格的限制 。 不管是对开发商的资金供应 ， 还是对购房者的房贷审批 ， 都非常严格 ， 在这种情况下 ， 楼市的资金杠杆率就会降低 。 因为以前不管是开发商还是购房者都能很容易的从银行借到钱 ， 甚至有的时候还可以“零首付”购房 。 而这种宽松的资金居民让楼市杠杆率居高不下 ， 成为了威胁金融安全的最大“灰犀牛” ， 所以为了楼市稳定 ， 为了经济安全 ， 都要想办法降低楼市的资金杠杆率 。
而在楼市出现以上三个降低之后 ， 未来房地产市场的发展趋势就基本明确了 ， 稳定会成为房地产的主流行情 。
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