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此前 ， 市场陆续有消息说 ， 不少房企去年并没能完成业绩目标 ， 去化压力也比较大 。
那么到底压力有多大？
上周五 ， 东莞住建局发布了2021年12月的网签数据 ， 其中关于新房库存的数据 ， 引起了地产佬的注意 。
从总量来说 ，
截止2021年12月底 ，
东莞全市还有32662套新房待售 ，
总面积高达389.48万平方米 ，
按照1年365天算 ，
平均每天要卖出约90套才能清盘！
| 示意图 ， 图源网络
但更多人关心的是：哪个片区的新房库存最多？哪个镇街的去化压力最大？
01
临深片区库存压力最大 ， 11个镇街库存破千套
从公布的最新数据看 ， 在6大片区中 ， 库存最多的是临深片区 ， 总库存套数为7437套 ， 约占全莞库存的22.8% ， 紧随其后的是松山湖片区 ， 达到7393套 。
第三位是东部片区 ， 6534套 ， 第四位是滨海片区5141套 ， 后面是水乡3129套 ， 城区片区最少 ， 只有3028套 。
具体到镇街 ， 全莞有11个镇街库存达到4位数 ， 其中库存量最大的是塘厦 ， 去到3336套 ， 其次是凤岗 ， 2655套 ， 第三位是虎门 ， 库存2056套 。 其余8个镇街均为1000套量级 。
| 塘厦实景 ， 图源网络
值得注意的是 ， 在库存量最大的临深片区当中 ， 塘厦、凤岗也是库存量最大的两个镇街 ， 总套数占去了全市库存约18.3% ， 更是占去了整个临深片区的约80.6% 。
塘厦、凤岗 ， 成了妥妥的库存主力 ， 其去化压力可想而知 。
02
库存最无压力三镇街：望牛墩、莞城、长安
在其他镇街去化压力山大的时候 ， 有三个镇街显得有点悠然自得 ， 分别是望牛墩、莞城、长安 。
库存量最少的望牛墩 ， 只有125套 ， 完全垫底 。
而莞城、长安 ， 库存都刚刚过200套 ， 也属于轻松级梯队 。
不过三个镇街虽然都属于低库存 ， 但形成的原因却各不相同 。
望牛墩当地人口少 ， 只有约8.7万人 ， 规模上在东莞完全属于垫底级镇街 ， 无论土拍面积、数量 ， 向来供给量少 ， 因此属于基数就少 ， 项目数量少 ， 去化压力自然就小 。
| 望牛墩实景 ， 图源网络
而莞城作为老城区 ， 虽然房价高企 ， 但由于改造空间有限 ， 土地供给少 ， 缺少新盘 ， 库存房源也少 。
至于长安 ， 作为滨海片区的经济重镇 ， 在过去一段时间内 ， 其实刚需增长还是比较明显的 ， 新政前经历了一段辉煌的去化后 ， 进入了短期的供应短缺 。
| 长安实景 ， 图源网络
同样的供应短缺 ， 长安与莞城又有根本的不同 ， 有业内人士表示 ， 长安并非是无土地可供给 ， 而是阶段性的供地暂停 。
不仅如此 ， 从新房价格地图看 ， 长安也属于I级价格区域 ， 局部与城区价格持平 ， 从发展空间来说 ， 长安还是一个非常有潜力的镇街 。
03
库存供给活跃度 ， 谁最高？
地产佬认为 ， 房企往往掌握比普通买家更多的信息 ， 因此在决定投建时 ， 往往对市场有一定的调研 ， 来决定是否参与供给、供给量多少 。
我们尝试从库存供给活跃度方面 ， 从侧面窥见不同片区的情况 。
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