京楼无非那点事儿，大家好随着22年的到来去年二批地中的各项目也开始相继启动入市，上一周我们说了西边的龙湖揽境，今天咱们来聊聊同样有小户型产品的南城橡树湾，值与不值您自己评断。
先来看看地块的整体情况
北京市大兴区西红门镇DX04-0102-6011、6014地块，位于南五环大兴西红门板块，在去年10月12日北京第二批土地集中供应中，华润和中铁联合体拿下，并在去年12月9日正式确定案名橡树湾，该项目产品全部为75-128平的两至三居产品，一期地块共16栋住宅楼，政府指导价66000元左右
适合人群
1、京南居住的常住人群
2、有在京工作居住需求的刚需群体
3、大兴本地买房群体
4、对未来周边商业及教育配套有需求的年轻群体
项目规划
橡树湾项目占地面积71316.898，建筑控制规模178292.246平米，地块内需配建必须配建17800平保障性租赁住房，并由北京市大兴区保障性住房建设投资有限公司回购并持有，其中“保障性租赁住房”回购价格8000元/平方米；如该宗地中配建“保障性租赁住房”可独立成栋，其配比的地下产权机动车停车位按4200元/平方米的价格同步回购。“保障性租赁住房”由市、区住房保障管理部门面向符合条件的新市民、青年人等群体进行配租。该项目须满足最低品质保障要求：绿色建筑二星级标准、以及实施装配式建筑且装配率达到 60%，该地块周边预计有地铁19号线规划，但目前尚未得知站口位置，最终要以北京市规自委和地铁相关规划部分发布信息为准，该地块在京开高速以西，目前处于待建状态暂无商业等生活配套，经开告诉东侧商业有较为成熟的商业配套设施，随着一期整体的开发规划，后期橡树湾的配套将会得到完善。
项目价格
橡树湾的政府指导价格在66000元/平米，预计开盘价格将在63000-66000元左右，75平小户型产品可做普宅，对于在京初次置业的刚需朋友来说五环内的位置普宅控总价已经算非常友好了，那您可能就要问了南城西红门66000的价格现在值得吗？周边的限竞房价格为64400，那咱就要具体来看了，首先是产品属性不同，限竞房的价格相对较低一些，同样也会受到政策控制，比如需要等到契税或房本时间满5年后才能出卖，而纯商品房就没有这样的限制，其次纯商品房的品质和限竞房比起来相对能够更高一些，而且该地块是在去年第二次土拍中拿下的，开发商很好的控制了土地成本，未来做出高品质房源的概率还是比较大的，再有您可以看看已经交房成为二手房的北城橡树湾，起码保值能力还是不错的。
户型分析
橡树湾本次的户型设计全部以中小套型面积为主，户型面积75-128平米，其中75两居为东西朝向重点是据说可以做到普宅线以内，95三居为南北东或南北西朝向，最大的特点是在于东侧或者西侧6米左右的超大开窗面设计，这个户型其他家的产品也有做过，通过市场表现来看更能得到年轻购房群体的青睐，107的三居南北朝向应该也是整个一期地块中房源最多的户型，南向三面宽9.49米主卧L型的飘窗设计增加了卧室的舒适性，122和128的小四居，兼具了功能性又基本没啥浪费面积LDK的餐客厨一体化设计，如果您的能力“钞”强，建议直接上128的。
交通出行
城市快速路：
（1）四环：距离南四环直线距离约4.9公里。
（2）五环：距离南五环直线距离约750米。
（3）京开高速：距离京开高速西红门入口1.4公里。
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