|楼市再传大消息！这个省提出：降首付

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原创刘晓博
日前，安徽省发改委发布《关于印发进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，明确鼓励购房领域降低首付。

在这份文件里，提出了“促消费”的11项措施，在“推进春季大宗商品消费”一节里这样说：
引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。
众所周知，首付比例是楼市最重要的杠杆。
首付比例提升的时候，杠杆率下降，对楼市构成较大利空；反之，首付比例降低的时候，杠杆率上升，购房者可以利用银行资金的比例更高，对楼市构成利好。
中国楼市目前首付比例最高的城市，是北、上、深。
北京的商办类住房，在个人购买的时候禁止贷款，只能全款购买，是杠杆率最低（为零）的房屋类型。
北京是2017年出台的这项空前严厉措施。当时的背景是：很多开发商通过开发类住宅突破限购，其中包括商务公寓和商办公寓。所谓商办公寓，其实就是把规划中的写字楼改为居住用房，然后卖给没有北京房票的人。
大量外地人，通过这种方式在北京置业、谋生。当时北京正在全力纾解非首都功能，眼看着每年新房销售中“类住宅”竟然超过了住宅，所以出台了“霹雳手段” 。要求购买商办类物业的人要有北京购房资格，而且不能贷款，只能全款。
其结果是北京商办用房价格大跌，显著低于住宅。
此外，北上深居民在购买2套住宅的时候，如果买的是非普通住宅，首付比例可能高达8成。
深圳还发明了“官方二手房成交参考价” ，把一些热点片区的高房价小区，打5折设置成交参考价，要求银行按照参考价发放贷款，相当于大幅提高了二手房的首付比例。
深圳楼市之所以在过去1年里“很乖” ，跟上述措施有很大关系。
现在安徽率先在全省提出，可以降首付，这意味着什么？将对楼市产生哪些影响。
在中国大多数省份，省会城市首套房的首付比例一般是3成，二套房是4成（个别二线城市有所上浮）；不限购的普通地级市、县、县级市，首套房首付比例一般是2成，二套房是3成。
普通地级市、县、县级市的首付比例已经非常低了，还有降低的空间吗？
其实房贷首付比例决定权不在各省市区政府，而在央行、银保监会，因为这涉及到金融风险防控问题。
2016年，央行、银监会曾发布了如下文件，对房贷首付比例有明确规定：

也就是说，非限购城市首套房最低是2成首付，二套房（第一套房贷款尚未结清）是3成首付。
但实际执行中，未必是所有的客户都可以拿到2成或者3成首付。银行有差异化的贷款政策，会考察客户的信用、收入等因素，所以部分人群的首付比例是超过2成或者3成的。
安徽省有了降首付的需求，可以跟当地央行、银保监会协商， “就低”执行首付比例。这样，全省的加权平均首付比例就会有所下降，对楼市构成了利好。

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