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房价|买房也好，投资也罢，都要量力而行( 二 )

房价二手房购房置业楼市



如果说 ， 没有调控政策的话 ， 房价的确还能再翻一倍 ， 但随后就是无力接盘 ， 泡沫破裂 。
这个道理真的很简单 ， 就像你让一辆只能开100码的汽车去开200码 ， 短时间还行 ， 长时间肯定就会出事 。
现在高层不断地调控楼市 ， 其实就是为了让炒房客离场 。
楼市没有了这些炒房客 ， 对于我们这些普通人来说 ， 房价每年能上涨个2%、3% ， 我们都会很开心了 ， 不会有什么其他的想法 ， 而这种涨幅 ， 也满足高层的房地产稳定的要求 。
各地既有集中供地 ， 又把土地收入划到了税务上 ， 以及对房企的三条红线、银行的两条红线 。
可以说 ， 现在楼市之中 ， 如果炒房客不捣乱的话 ， 房价的确可以实现软着路 。
03、买房也好 ， 投资也罢 ， 都要量力而行买房也好 ， 投资也罢 ， 都要量力而行 ， 加杠杆/贷款的时候一定要考虑一下未来 。
但遗憾的是 ， 大多数人总是短视的、总是习惯线性思维和路径依赖 。
比如30岁准备结婚 ， 看中了一个市中心的好房子 ， 集全家之力刚好够首付 ， 现在的收入减去支出后也能勉强负担每月贷款 。
你觉得以后还会赚更多钱于是咬咬牙买入了 ， 但其实你收入的高峰可能就是现在 。
因为经济可能会下滑或公司收入可能会下滑 ， 就算都没有 ， 大多数人随着年龄增长收入会减少（统计显示中国人收入顶峰是35-40岁 ， 之后便开始下滑） ， 意味着 ， 你远期的收入根本支撑不住20-30年的贷款 。

日本 ， 早就给了我们比较好的案例 。
当年日本经济最繁荣的时候 ， 也是一群人贷款买入泡沫严重的一线城市房子（当然从各种数据看是没有中国现在房价泡沫严重的） 。
毕竟80年代日本经济飞速发展 ， 人们收入不断提升 ， 每个人都自信满满 ， 觉得东京房价一点也不贵 ， 或者即便觉得现在贵的让自己几乎无法承受 ， 但未来收入提升后也还是可以负担 。
但没想到 ， 此后20-30年别说收入继续提升了 ， 就连保住不下滑都成了奢望 ， 很多人工资大幅下滑甚至是失业 。
后面的结果大家也都看到了 ， 昭和末期的日本人面临的是一个非常漫长的持续的私人部门去杠杆和资产负债表衰退的未来 ， 泡沫经济的崩塌也对整个社会文化造成了巨大的负面伤害 ， 平成废宅文化由此诞生 。
因为经历泡沫经济那代人 ， 每个人都留下了深深的烙印 ， 再也不敢轻易加杠杆 ， 企业/居民有钱就还债降杠杆或者存起来养老；
同时 ， 泡沫时所带来的生育率崩塌使得未来数十年人口结构加速恶化 ， 这一切使得日本央行即便很早就开始0利率和天量放水 ， 但依然无法阻止日本陷入长期的信用坍缩的黑洞中 。
当然这其中 ， 那些高位接盘的人是很惨 ， 由于收入不断下滑 ， 很多人一辈子还不清泡沫时期的房贷 ， 老无所依 。

而近来国内的房地产从业者真的是遍地哀嚎 ， 2022年房价的大趋势基本上也都看出来了 ， 大跌不大跌咱们不敢说 ， 想要再回到之前的顶峰状态是不太可能了 ， 因为现在不管是新房、二手房、包括楼体的建设施工队 ， 都已经开始大批量的裁员了 。
这意味着是什么呢？
简单来说 ， 就是大部分地区 ， 土拍的热度已经完全降下来了 ， 土地流拍也在逐渐的增多 ， 接盘的往往是国字头的建筑公司 。
土地都拍不出去了 ， 就意味着 ， 未来几年新房子的数量必定会大大减少 。
这基本上就是房地产从业人员的噩梦 ， 房地产扩张的时代已经结束 ， 现在已经出现了严重的内卷 。

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