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本人入行6年 ， 合作过很多比较小的房地产本土开发企业 ， 大多数不是已经烂尾就是在烂尾的路上 ， 房地产真的没有大家想象的那么高端 。 房地产是最没有技术含量的行业 ， 还不如那些家电厂 ， 药厂 ， 日化厂的技术含量高 。 只是因为它价格高 ， 又关系到民生大计 ， 又正好赶上了中国城镇化棚改的浪潮 ， 才让你有一种错觉 ， 觉得它很高端 ， 北上广深的房价一平可以做到20万 。 里面的装修都是高端定制 ， 连个沙发都是限量款 ， 里面住的人非富即贵 ， 都是社会精英 。
当一切回归到本质 ， 这些的技术含量还不如一台80年代黑白电视机的技术含量高 ， 房地产入局真的是太简单了 。 哪怕你大字不识一个 ， 只要你有钱 ， 你一样可以搞房地产 。 更何况大多数的小开发商的钱都是找几个人一起凑的 ， 先买块地 ， 请个建筑设计院 ， 根据地块的规划数据做个报规方案 ， 获得批复以后再找个工程建筑公司动工建设 ， 整个工程进度超过20% ， 就可以取得预售许可证 ， 然后就可以开卖了 。 说到这里 ， 你别别说什么拿地资质、工程资质 ， 这些都是可以挂靠的 ， 给点管理费都可以做得到 ， 连前测定位都是几个老板喝着茶拍脑壳定出来的 。 至于社会关系就更简单了 ， 多喝茅台多唱歌 ， 金钱开道 ， 啥关系没有？早几年的开发商都是这么干的 ， 你会说风险也大 。 我们再来举一个例子 ， 买一块规划用地需要300万 ， 包含设计、施工 ， 直到建成需要1500万 ， 按照市场价 ， 总产值可以卖到3000万 ， 如果你有300万 。 你想不想干？
假如能成 ， 资产翻十倍 ， 假如没干成 ， 最多就是亏完一屁股的债 。 我告诉你 ， 绝大多数的商人都会想搏一搏 ， 这种是一种人性的贪婪在作祟 ， 300万买来的地没钱了 。 将土地抵押给银行 ， 银行贷出240万 ， 然后请人设计工程 ， 公司垫资开搞 ， 修到20% ， 最多用那240万付一点工程进度款 。 等拿了预售许可证 ， 开卖的回款用来付后面的工程进度款 ， 就靠300万撬动了3000万的杠杆生意 ， 只要中间环节不出纰漏 ， 就能顺利让自己的身价翻倍 。
但是很多开发商往往就输在这个不出纰漏上面 。 首先是从前侧上 ， 我们行内有句话叫后期卖不掉的房子都是前侧脑子里面进了水 ， 几个小老板压根没做过房地产开发 ， 就因为手里面有点钱 ， 和几个狗头军师一聊 ， 感觉能挣钱 ， 同时还能提高自己的社会地位 ， 于是每个人搞点钱出来 ， 合伙拿块地 。 在市场上走一圈 ， 就想当然的开始做规划设计 。 还说不怕卖不掉 ， 认识那么多亲戚朋友 ， 再不济这些人都会给他们消化掉一大部分 。 结果可想而知 ， 产品不适合市场 ， 卖不掉 。 之前的亲戚朋友说的好好的 ， 真的掏钱的时候人都见不到 ， 最后工程款给不上 ， 导致停工烂尾 。 但这些都还不是最致命的 。 最致命的是 ， 一切以省钱为目的 ， 请了一个三流的设计院和施工方 ， 产品设计都是纸上谈兵 ， 只考虑规范要求和数据 ， 不考虑实用性和市场需求 ， 一顿忽悠 ， 钱没少花 ， 成功将一个商品变成了艺术品 。
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