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首先 ， 从“GDP” 说起
以前 ， 中国经济高速增长 ， GDP增速能上10% ， 后来能上8% ， 再后来连6%都要保 ， 最近两年平均增速估计连6%都上不去 ， 因为基数越来越大了 。
GDP处在快速增长阶段时 ， 干啥都容易赚到高利润 ， 因为利润高 ， 加点非标类高成本的杠杆 ， 企业也可以赚钱 ， 模式可持续 ， 最典型的就是房企 ， 早在2016年时 ， 那个时候像信托 ， 他们募集的资金有一半以上都投向地产 ， 之前房价高速增长 ， 动不动一年就涨超10% ， 所以地产哪怕是融部分年化20%的短期高成本资金 ， 它也可以活的很好 。
但是随着集体房改商品房已经二十多年过去了 ， 国内房价基数已经很高 ， 像一线城市动不动一平米就是好几万 ， 哪怕是小县城 ， 一平米动不动五六千一平的价格 ， 很多人打一辈子工都买不起一套房 ， 房价基数大了后 ， 哪怕是每年再涨5% ， 一套一百万的房子一年就要涨5万 ， 很多人一年还净存不到5万 ， 再这么无休止涨下去 ， 后面没买房的人更看不到希望 。
而且就在我们的旁边 ， 日本房地产90年代泡沫破灭后 ， 它后遗症十分严重 ， 已经过去三十年了 ， 日本的经济都还没从那次阴影中走出来 ， 有了日本的前车之鉴 ， 我们几乎是不允许再去走日本房地产从疯狂到泡沫破灭的老路 。
然后 ， 才有了“落实住房不炒”
“住房不炒” ， 大城市不断出台了限购、限售等控制房价涨幅的各项措施 。
国内在2017、2018年就开始搞去杠杆 ， 但2018年年中时 ， 因为中美贸易摩擦 ， 很多政策就暂缓了 ， 2019年算正常 ， 到了2020年 ， 又因为疫情 ， 更多是去高杠杆地产企业、高能耗等企业的杠杆 ， 然后把贷款通过绿色通道、补贴等方式放给了高科技企业、小微企业、个体户等 。
其实在2019年下半年 ， 市场上就已经能听到像H大地产公司商票违约 ， 2020年上半年时 ， H大更是在互联网上做铺天盖地的广告：7折卖房 ， 实际上那时候地产公司就开始很缺钱 ， 再后来是H夏地产债券违约 ， S宁跟着倒霉 ， 到今年后 ， 陆续有多家在香港上市的民企地产债券违约 。
今年公募基金里面业绩表现最差的三只基金 ， 它们就是因为底层资产配置了民企地产发的美元债 ， 跌幅比股票型基金都还猛 。
地产板块 未来还有春天吗？
有人认为：地产行业到了低谷期 ， 未来还会再像过去一样红火 。
个人不赞同这个观点 。
地产的简单逻辑还是：
长期看人口 ， 中期看土地 ， 短期看政策 。
把目光放长远些来看 。 中国的人口增长速度是越来越低 ， 年轻人不愿意早结婚 ， 早生、多生孩子 。 国内最早实行独孩政策是在1979年 ， 最早一批独生子女现在已经42岁 ， 前几年看见人口增速下降 ， 放开二胎 ， 后来连三胎也放开了 ， 但正处于生育能力旺盛的20-40来岁的人 ， 都是当年接受了计划生育政策洗礼的那帮人了 ， “少生、优生”的观念早已在上小学时就深入骨髓中 ， 观念哪能说变就变啊？
【江村|地产板块未来还有春天吗？】另有人觉得：改善型需求会刺激房价 。
但实际上 ， 最近几年推动的都是老旧小区改造项目 ， 仅我个人所在的一个社区 ， 就改造了十多个老旧小区 ， 老旧小区被改造后 ， 老百姓换新房意愿会大幅降低 。 这次老旧小区改造跟20152016年的那次棚改货币化政策差异很大 ， 当年的棚改 ， 很多被拆迁的老百姓根本就等不到安置房 ， 而是拿着拆迁款就急着到市场上买商品房去了 ， 正是因为那波棚改货币化的资金 ， 才推高了20162017年房价的快速上涨 。
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