《中华人民共和国民法典》第二百零八条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭 ， 应当依照法律规定登记 。 动产物权的设立和转让 ， 应当依照法律规定交付 。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中 ， 买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议 ， 符合下列情形且其权利能够排除执行的 ， 人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十 。
权衡利益综合考虑
不动产买受人对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行 ， 可以结合被执行人的责任财产范围 ， 异议人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质 ， 以及案涉房屋的属性、功能等方面进行综合判断 。
1.界定责任财产范围 。 在责任财产范围内 ， 可执行特定财产 ， 责任财产之外的财产 ， 不得执行 。 买房人朱某支付全部购房款并实际占有使用房屋 ， 该房屋已脱离程某责任财产范围 ， 程某无权用该房屋偿债 ， 马某亦不能要求程某以该房屋偿债 。
【三水|买了房，还未过户就被法院查封，房屋应该归谁所有？】2.明确物权期待权与债权的保护顺位 。 朱某支付全部购房款并实际占有使用房屋 ， 获得了一定的对外公示效力 ， 虽不及物权登记效力 ， 其物权期待权已超过马某享有的普通金钱债权 ， 应优先保护 。
3.保障居住与生存权益 。 朱某购房用于自住 ， 房屋对朱某具有居住保障功能 ， 具有一定的生存利益 ， 相对于马某享有的普通金钱债权 ， 朱某的居住、生存权益有优先保护的价值和意义 。
法院提醒
买卖房屋易发生纠纷 ， 广大购房者应当充分认识到不动产物权登记效力的重要性 ， 购买房屋要及时办理不动产登记 ， 即使不能及时登记 ， 也要保存好购房合同、付款凭证、交付凭证及实际居住产生的水、电、气、暖、物业等费用凭证 ， 以避免产生纠纷时因证据不足造成损失 。
素材来源：微法官、郑州中院
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