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01、前言房价永远涨的这个观点 ， 还是要看居民的收入 。
不管是你是全款买房 ， 还是贷款买房 ， 本质上都是你要有钱才行 ， 而当大家的收入都出现了一些问题的时候 ， 房价永远涨这个游戏就玩不下去了 。
现在能看到各种说是要提高大家的收入 ， 是因为收入不能减少;
收入一旦减少了 ， 不光是房价涨不起来 ， 而且连房贷都有可能还不起 ， 到时候很多问题就会出现 。
国内的信用体系还没有搞起来 ， 银行放贷款基本上都是按照实物抵押来发放贷款的 。 如果这个实物的价格出现大跌 ， 银行的那种旧当铺思维 ， 也会受到很大的冲击 。
现在房价涨不起来 ， 本质上不是调控太严格 ， 而是大家口袋里面的钱 ， 支撑不起来房价上涨了 。
楼市为什么一直很难暴跌？主要就是很少会出现抛售潮 。
人们对房产的估值 ， 只是一个虚拟的价格 ， 不是真实的价格 。
现在全国房子的价值保守估计在400万亿以上 ， 是全国GDP的4倍多 ， 大家觉得房子能值这么多吗？
这其中的部分 ， 就是楼市的水分 。
当人们开始集中挤兑的时候 ， 就意味着根本没那么多钱去兑现这个房产价值 。
比如说 ， 在你想要卖房的时候 ， 给楼市来点利好消息 。 降息、放松限购就能让你摇摆不定的 。
房子毕竟是个大件东西 ， 除了那些炒房客以外 ， 普通人卖房的时候 ， 很容易受到外界干扰的 。
这也是 ， 为什么炒房客普遍逃顶的概率 ， 要超过普通人原因 。
02、“鼓励创业+降低落户”的组合政策2022杭州楼市小阳春的论调 ， 已成“板上钉钉” 。
从开发商、置业顾问 ， 到各大中介、乃至媒体 ， 几乎一边倒地看好亚运会前的楼市小阳春 。
【房价|“鼓励创业+降低落户”组合政策！房地产后市场时代，投资要慎重】开发商自不必说 ， 早早拿人民币投票 。 正月初十杭州35宗商业用地出让 ， 无一地块流拍 ， 日吸金112.6亿 。
最热门的拱宸桥单元地块 ， 溢价率高达106.46%；杭州本土房企滨江 ， 猛夺4宗（合作拿地） 。
另一方面 ， 浙江同一天内出台“鼓励创业+降低落户”的组合政策 ， 这波力度确实有点猛 。
接下来将有更多大学生慕名前来浙江 ， 可以说几乎悬念 。
不过凭此就认定杭州楼市要大涨 ， 说明你对这两条政策并没有完全理解 。
首先 ， 替大学生代偿创业贷款看似是天上掉下的馅饼 。 只不过 ， 这馅饼最终还是要还的 。 相对影响更大的是浙江落户门槛的全面放松 。
这 ， 对未来年轻人口的持续涌入将产生积极的作用 。
不过 ， 这对于杭州市区房价的影响可能远不如你想象中的大：
1.限购区都不能落户
这次“全面放开”的落户限制唯独杭州市区除外 。 说得再直白点 ， 就是现在限购区域的门槛依然是“本科” 。
越是被限售的事物才是越好的 ， 可惜这波他们依然得不到 。
2.落户漏洞已被补上
先落户非限购区 ， 然后再转入限购区这一“曲线救国”之路很早之前就被堵住了 。 想要获得杭州限购区的房票 ， 依然需要和普通人一样攒社保 。
3.楼市大环境不允许
“房住不炒”的主基调没有改变 ， 每次但凡有较大的利好政策推出 ， 杭州一定会出台对冲政策平衡预期 。
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