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万科|关于谈判砍价（认知篇）( 二 )

万科银川

卖 ， 二是业主都很豪 ， 并不缺钱 ， 三是核心区的房子买的人比卖的人多 ， 四是大家都认可它的价值 。
所以好房子本身就具备很强的议价能力 ， 也就是我常说的 ， 买的时候你难 ， 卖的时候别人难 。
5、一手房你砍得动吗 ， 折扣都是固定的 ， 你只能被迫接受 ， 开发商连零头几块钱都要收的 。
为什么二手房你就必须要砍几十万呢 ， 甚至给你抹个零 ， 是因为你知道扭不过开发商胳膊 ， 然而你能扭得过卖家 ， 是吗 。
天真了啊 ， 你可以被开发商卖高价割韭菜 ， 但是你不接受高价接盘二手 ， 是不是有种心魔在作祟 。
6、之前遇到一个小伙伴 ， 首付只有60万 ， 三成首付只能买200万的房子 ， 但他看的时候都看300万的 ，一是因为200万的房子实在看不上 ， 二是他觉得所有房子都要砍个几十万下来 ， 然后他就买得起了 。
如果一套房子能轻松地被你砍几十万 ， 那房价早就崩了 ， 三百万的房子砍个10%就是270万 ， 下一个买家来了再砍10% ， 就只剩200出头了 ， 这么容易掉价 ， 还有人敢买房吗 。
如果是你的房子 ， 你会让人随便给你砍几十万吗？
按照你的理解 ， 1000万的房子就应该900万卖给你 ， 5000万的房子最好3000万卖给你 。
7、上面说的情况 ， 不排除两种可能 ， 一种是业主急卖 ， 主动大幅降价 ， 另一种是快要被查封了 ， 这种情况你也不敢买 。
即便是降价 ， 也不可能一次降那么多 ， 也是慢慢降的 ， 降到一定程度后 ， 买家开始多了 ， 那就降不动了 。

主动权又从买家回到了卖家手里 ， 如果你一直抱着等它降到腰斩再买 ， 那你大概率还是买不到 。
8、如果有这样的房子 ， 动不动就能谈几十万下来 ， 这样的房子你敢买吗 ， 被你砍下来的时候你挺高兴的 ， 等你卖的时候别人也一样砍你的价 ， 这个时候前面卖家经历的痛苦又会反噬到你身上 。
能够轻易让你砍下来的房子一定不值得买 ， 贵有贵的原因 ， 房子是大件商品 ， 不是越便宜越好 ， 越便宜的房子反而没潜力 。
9、好的小区的业主都是很抱团的 ， 他们群里私下里都在讨论房价 ， 他们比你更清楚他们小区什么价格 。
另外 ， 好的户型和楼层本来就不能跟差的比 ， 他们当初买来的时候本来就比较贵 ， 将来你卖的时候自然也比其他人要贵 。
10、你看到别人买的价格便宜 ， 但是你不知道 ， 他的那套可能楼层更低 ， 采光不好 ， 也可能他是全款 ， 也可能含有返租合同 ， 更有可能需要买家花钱赎契 ， 这些是你不知道的 。
最有可能是让你遇到一个不懂行情 ， 不上网 ， 不看新闻 ， 看空房价的人 ， 在信息发达的年代 ， 你觉得这种可能性很高吗？
04.如何谈价看到上面 ， 是不是觉得我在说所有的房子都不能谈价了 ， 任由业主卖什么价 。
当然不是 ， 上面说的是核心地段的好房子的市场价格和买卖之间的博弈就是如此的 。
接下来 ， 我们还是要说一些实操层面的 。
我认为最重要的工作是你在上谈判桌之前就要提前做好预案 。
首先 ， 你必须要知道在买之前你应该要做些什么呢 。
当你决定要买这套房时 ， 你要看看这套房子在哪里 ， 有没有其他买家也想买 ， 价格是不是已经最便宜的那套了 ， 当下的行情是不是已经起来了 ， 看房的人是不是越来越多了 。
具体到房子本身 ， 这套房子是不是有很多抵押和欠款 ， 装修如何 ， 楼层朝向景观如何 ， 卖家好不好说话 ， 生意是不是亏钱了 ， 炒股是不是套牢了 。

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