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文 | 地产八卦女 陈庆
01
2021年4月初 ， 华润对阵22家房企 ， 为顺德最靠近广州的陈村临江地块激烈竞争 。
在激战111轮之后 ， 最终以总价64.5亿元、楼面价2.23万每平拿下 ， 一举成为佛山全市新地王 。
▲2.23万/㎡的楼面价 ， 远超当时周边ICC碧桂园三龙汇、卓越碧桂园天悦湾、世茂国风滨江、招商曦岸等项目1.75万/㎡的在售均价 。
在华润拿地当晚 ， 这些楼盘全面封盘提价 ， 佛山楼市全城轰动 。
一年后 ， 为了迎接地王项目的面世 ， 华润费尽心思 ， 引入最高端的润府产品系 ， 这也是华润在全国打造的第九座润府 。
按理说 ， 2.23万每平的拿地楼面价 ， 再加上最高端的润府系产品 ， 这个项目的预售价格必然很高 ， 对此 ， 大家的预期达到了3-4万每平 。
然而 ， 等到预售价格一出 ， 最新海报显示 ， 单价24xxx元/平起 。
▲据了解 ， 项目首推的楼栋 ， 低层单位折后单价约2.3-2.4万/平 ， 中间楼层2.6-2.8万/平 ， 高层单位基本在2.9万/平以上；小高层 ， 吹风价约3.2-3.8万/平 。 【地王|当回“水鱼”，认栽了！华润砸64.5亿拿下佛山“地王”的悲剧……】
要知道 ， 项目拿地价已经超过2.2万/平 ， 现在贴着地价卖 ， 这不是亏本 ， 这是亏到姥姥家去了 。
02
对于开发商来说 ， 地王项目 ， 从拍地伊始的被动宣传 ， 到最后强劲有力的营销手段 ， 地王项目投入高产出大 ， 最好利润、现金流、产品口碑形象三者都做起来 。
实在不行 ， 就只能舍弃利润 ， 保现金流和口碑 。
用广东话说 ， 当回“水鱼” ， 认栽了！
其实我真不知道当时华润决策层是怎么想的 ， 去年4月9号拍的地 ， 那时广州刚出限售新政没几天 ， 华润就在佛山拍出了地王 ， 在西安花将近140亿保证金抢沣西地块 。
当时的佛山楼市正处于“疫情后反弹期” ， 陈村一拍地王 ， 整个中介圈自媒体都吹得嗷嗷响 ， 仿佛陈村要改名陈市一样 ， 陈村刘家瞬间飙升 。
由此 ， 面对广州那么严厉的调控新政 ， 华润居然喊着口号去陈村抢地？虽然成功带动了购房者的情绪 ， 但这种硬着头皮杠大势的行为 ， 跟股市里怼着庄家去抄底的散户没什么区别 。
如今 ， 陈村附近地铁口大把2万出头的现成楼盘 ， 华润财大气粗 ， 固然能撑下去 ， 但看看禅城的华发四季 ， 熬了几年都不敢公开发售 ， 就怕丢了佛山的脸面 。
唉 ， 两相对比 ， 才知道华润是真豪气！
03
华润的佛山地王项目 ， 让我想起大名鼎鼎的上海中兴路一号 。 相比佛山地王 ， 中兴路一号可以算是“超级地王” ， 2016年8月17日 ， 融信鏖战万科、保利、华润、恒大等18家房企 ， 激战叫价了400多轮 ， 最终以110.1亿元的价格拿下地块 。 扣除15%的自持和5%的保障房之后 ， 可售楼板价高达14.27万元/平方米 ， 从而刷新了全国的单价地王纪录 。 四年之后 ， 一拖再拖的地王项目化身为“中兴路一号” ， 以13万元价格入市 。 算上建造成本、税费、银行贷款利息等费用 ， 中兴路项目大约每平亏了3万块 。 ▲有意思的是 ， 当时周边的万科翡翠雅宾利在地王诞生前的售价仅为7.5万元/平方米 ， 中兴路地王诞生后 ， 万科迅速提价到9万元/平方米 ， 颇有点“大树底下好乘凉”的意思 。 那么华润拍地王是为了托市吗？当然不是 。 华润是少有的地产央企 ， 没有必要去给一个二线城市的楼市托市 。 事实上 ， 地王本身 ， 就有着强烈的新闻传唱度和知名度 。 有了知名度 ， 开发商地产公司拿不同的地 ， 就会有不同的考量 ， 有的项目要出利润 ， 有的项目要出现金流 ， 有的项目要出形象 。 当然 ， 错估形势拿地的也在所难免 。 对于陈村这个项目来说 ， 回看2021年的佛山楼市 ， 从一片上涨之声的1月 ， 到阳春暴涨的3月 ， 华润去抢佛山的地 ， 可谓有理有据 。 只不过 ， 谁也没想到潮水退得是那么快 。 随着5月疫情反扑 ， 佛山楼市一路下行 ， 到了10月 ， 佛山房价基本回到了年初 ， 众多韭菜高位接盘 。 而对于华润来说 ， 当初高价拿陈村地块 ， 也是为了在佛山一炮打响华润品牌 ， 顺便为以后的润府产品系立标杆 。 只可惜 ， 误判了形势 ， 两个月后 ， 佛山楼市大调整 。 也许 ， 地王本就是一场轮盘赌 ， 房企们在赌地产周期 ， 但更多的是在赌运气 。
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