北京的老破小是真的多！
姐看到一组数据：据统计北京过半数的房子房龄大于20年（2000年以前）；四分之一左右房子房龄大于30年。
图源：聊聊京房
由于房价过高，部分人买房会选择老破小。主要城区老破小地段好，去哪都方便；上车价格相对便宜；能上好学校的，之前涨幅可观；但老破小到底能不能入？
NO.1｜先说说自住体验
自住优势很明确，位置好周边配套成熟，去大超市大商场大医院，可能都不远！一般离地铁比较近，日常出行、上班通勤方便！
但与此同时，你可能要面临的是：房子老旧，二十年前的户型设计功能性极差！老小区基本都没电梯！室内楼道等面积拥挤，可使用空间不足！物业管理跟不上，通常没地方停车，偶尔垃圾桶比较臭！社区氛围不行，居住人群以中老年人为主。最重要的经过二十多年的洗礼，房子质量堪忧！水电墙面等可能有安全隐患！基本没啥优质居住体验感可言，甚至可能得考虑安全性问题，房子不塌但住的“不稳”！
这一切劣势就是由于房子太老了！不过话说不是有旧改吗？改造能不能行？
【 电梯|第一套房,请一定逃开城区老破小......】去年北京市住建委出台老旧小区综合整治工作方案，其中一点明确：全市老旧小区综合整治新完工确保实现100个小区、建筑面积400万平方米；力争实现150个小区、建筑面积600万平方米。政府给改造这是非常好非常值得支持的！但据官方统计，现2000年以前建成的小区有2700多个！如果一年完工100个，这个速度哪年能轮到你家小区不好说。
其次，旧改并非面面俱到！打个比方就是改造相当于化妆，但不是整容。很多硬件问题不是改改就能解决的！当然了如果你想改的更好，可以和小区邻居商量大家自掏腰包！
比如加装电梯，就是一个需要邻居协商的事情。一个人出钱就能解决还好办，一群人就麻烦了！五楼六楼的装完电梯确实方便很多，一般也最积极；一楼二楼的就不这么想了！首先用不上，其次挡光！
在协商上，同不同意装、住几层出多少钱、后续电梯维护费用怎么分摊...都是超乎你想象的劳心费神的事儿！好邻居一旦涉及到利益问题，就变味儿了......
如果上述的情况对你来说都OK，咱再来说说老破小的价值问题！
NO.2｜市场变了，势必要跑输大盘
过去学区给了老破小一片非常光明的未来，以西城为主的老破小学区房非常抢手，价格也是一路高走。但去年多校划片，学区房暴雷之后，老破小的价值大打折扣了。剥离学区这一点之前就给大家说过，这并不是今天要说的重点。
就算没了学区，老破小地段好、周边配套成熟，价值是不是也不用担心？来看看现在北京住宅成交的主力军是哪部分人，就知道了。你觉得是刚需？错！
销冠100数据统计，买房群体的有钱人比不那么有钱的人，多得多！上个月北京200w以下的住宅成交仅占1%；200-400w的住宅成交占13%；如果400w以下算刚需，那目前的北京市场刚需成交仅占14%；再扩大点范围如果700w以下算刚需，那么700w以下成交才占38%！
图源：销冠100
而700w以上成交占62%！这说明啥，过去的刚需市场现在已明显变为改善市场了！那么愿意买老破小的人越来越少，没那么多人想要，何谈升值。
不信你可以看看东三环上的临铁老破小，挂牌四百来万的大把......
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