对于2021不尽人意的成绩单，万科不仅有反思，还有求变的实践。
郁亮透露，万科已取消集团合伙人层级，即通常意义上的高管。
所有人都要下沉到前线，董事长和总裁也不例外。据了解总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。而郁亮自己目前在万科内部同时兼任首席客户官，研究解决客户层面所反映的关键问题。
在检讨之后，郁亮向投资者表达了万科实现企稳回升的信心，而这信心自然不是空穴来风。
在万科历史上经历了三次净利润下滑，分别是1995年、2008年和2021年，每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题。当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动，期待给大家交上合格的答卷。
非开发业务正在长成万科的“第二条腿”
当然，除了检讨之外，郁亮也谈了万科未来的价值增长支撑——新赛道，也就是物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。
经过八年的探索和布局，这些非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列，逐渐长成能够支撑万科未来实现增长的“第二条腿”。
据年报显示，2021年其空间科技服务公司万物云收入首次超过200亿元，同比增长32%，成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司。值得注意的是，与此次万科年报同步出炉的公告还有关于分拆万物云境外上市获得中国证监会受理的公告。
图片来源：万物云
而其物流仓储则是趁政策之风，抓住国家基础设施升级机遇。2021年其旗下冷链仓储万纬物流收入31.6亿元，位居行业第一。近三年收入复合增速52%，其中2021年，同比增长69%。
此外，万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI5.3亿元，同比增长193%。
对于这些非开发业务，郁亮承认，从经营收入和利润来看，现在及将来都无法与房地产开发相提并论。且处于起步阶段，它们的投资对短期业绩提升还会造成不小的负担。
“我们尝试了该业务所有的可能路径，过程中承受了一定的亏损，但这些努力逐渐开始见到回报。”
随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，一定程度上形成对业绩的支持，也将是万科长期价值增长的重要源泉。
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