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|深圳二手房参考价将上调？住建局并未明确表态，专家这样解读......( 二 )


“6个控制”很重要
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ， 去年官方公布的二手房参考价是以二手住房网签价格为基础 ， 参考周边一手住房价格综合形成 。 同时 ， 参考价也将会跟随市场的变动进行更新 ， 暂定计划一年更新一次 。 由此判断 ， 参考价盯住市场价变动 。 市场价格变了 ， 参考价自然也会调整 。
李宇嘉分析说 ， 官方出台此政策的目的很明确 ， 就是促进二手住房市场信息透明 ， 理性交易 。 原来的市场价格下 ， 无法实现信息透明 ， 无法引导理性交易 ， 所以推出参考价 ， 作为市场资源合理配置和引导预期的锚 。 现在的市场形势 ， 和当时的市场形势完全不同 。 2020年下半年以后 ， 二手房市场彻底失灵：预期房价上涨 ， 推动加杠杆 ， 涨价预期实现以后 ， 再次推动违规加杠杆 ， 从而形成自我涨价循环 ， 投机炒作泛滥 。 供应缺乏弹性的情况下 ， 二手房市场已失灵 ， 迫切需要参考价来纠偏 。
二手房参考价控制住了加杠杆 ， 斩断了“预期房价上涨-加杠杆-房价真实上涨-预期上涨-加杠杆”这个循环 。 这一年多 ， 深圳二手房价连续下跌了10个月（2021年5月-2022年2月） ， 成交量创15年新低 。 直接的原因 ， 并不在二手房参考价 ， 而是控制住了加杠杆 ， 投机炒房者退潮了 ， 价格自然下来了 ， 成交量自然低了 。 因为 ， 这么高的房价下 ， 刚需没多少 。 当然 ， 二手房参考价是新的价格锚 ， 有了它 ， 银行有贷款标准 ， 才控制住加杠杆 。
现在 ， 这个循环反过来了 ， 即下跌形成下跌预期 ， 再加上不让加杠杆 ， 下跌预期实现 ， 进一步驱动价格下跌预期 ， 这个负反馈循环 ， 不利于资产价格的稳定和背后的金融安全 ， 也绝不是国家和地方想看到的 。
从这个角度看 ， 李宇嘉认为 ， 二手房参考价的历史任务 ， 短期看 ， 已经实现了 。 所以 ， 二手房参考价退出也没太大问题 。 或者不退出也行 ， 银行实际业务中 ， 不执行参考价就好 。 毕竟参考价和真实的价格不一样 ， 出现价格双轨制 ， 总归不是市场经济的合理现象 。 我们一直强调市场的决定作用 ， 而深圳的市场化程度 ， 应该遵从市场规律 。
李宇嘉认为 ， 控制住加杠杆、控制住首付资金来源、控制住首付款、控制住经营贷、控制住外地人炒房、控制住“涨价预期”……做到这“6个控制” ， 退出参考价也无妨 。
但这“6个控制”是否能做到 ， 李宇嘉持保留态度 。 深圳是炒房最夸张的城市 ， 全民炒房 ， 资金都往楼市走 。 包括银行在内的金融机构 ， 都把不动产作为金融信贷的最佳抵押物 。 “有深圳的一宗地、一套房 ， 贷款就没风险”很多金融机构和从业人员就是这么认为的 ， 说夸张点儿 ， 都想在地产泡沫链条上分一杯羹 。
所以 ， 坚持住参考价 ， 牺牲短期 ， 但守住了长期 ， 让新市民看得到扎根的希望 ， 这是上策；优化参考价 ， 有所为有所不为 ， 这是中策；退出参考价 ， 这是下策 。

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