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买房子自住 ， 需要买自己喜欢的 ， 满足自己需求的；而投资买房 ， 要买大家喜欢的房子 ， 只有买大家喜欢的房子才好出手 。
因此 ， 我们今天来看看在青岛什么样的房子最受大家欢迎 。
01 大户型
在2010年前后 ， 90平以下的小户型最受欢迎 ， 那时候流行“90/70” ， 政策上要求：建筑面积90平方米以下住房面积所占比重 ， 必须达到开发建设总面积的70%以上 。
那时候还是我国房地产发展的初期 ， 以满足老百姓刚性居住需求为主 。
后来房子越建越多 ， 小户型已经供大于求 ， 追求一步到位的反而增加了；而原来那批买小户型的人也开始了改善置换 。 于是 ， 大户型开始受欢迎 。
上图是国家统计局统计的青岛2021年2月新房分面积价格情况 ， 无论是环比上月 ， 还是同比去年 ， 144m2以上都是涨幅最多的 ， 90-144m2其次 ， 90m2及以下上涨最少 ， 而且环比还是下跌的 。
这个数据导向很明显 ， 在青岛户型越大越受欢迎 ， 户型越大房价越贵、涨幅越大 。
我们再来看一个典型的案例：
上图是保利叶公馆同一时间（2021年3月）、相同楼层（高楼层）成交的两套房源 ， 159.48平的套四户型成交单价4.44万 ， 而85.44平的套二户型成交单价只有3.11万元 ， 价差1.33万元 。
这就是一个严酷的现实 。
所以 ， 在青岛买房子我是建议买大户型的 ， 即使位置更偏一点 。 当然 ， 不能太偏了 。
02 好环境
在青岛楼市上历来存在着“新旧之争” ， 无论是新老市民 ， 还是新老市区 。 这种执念根深蒂固 ， 无可化解 。
市南东西部 ， 台东和浮山后 ， 新都心和老四方 ， 东李和李村甚至沧口 ， 新市区刚开始总是不受待见 ， 后来却总是要超越老市区 。
那么 ， 新市区拿什么超越老市区？配套短时间内是跟不上 ， 唯一实现大跨度超越的只有环境 。
环境是房子除学区外最大的配套 ， 要超过位置和地铁、商圈、医院等其他配套 。 富人区一定是环境最好的地方 ， 平民窟一定是环境最差的地方 。
我们来看看环境对青岛房价的影响 。
同样是2000年离海几百米的老小区 ， 西镇的只能卖2万出头 ， 麦岛的则可以卖3万多；而同样是2000年的小区 ， 台东步行街二期只能卖2.2万单价 ， 浮山后二小区则能卖2.7万；老四方2017年的万科未来城卖到2.4万 ， 新都心的同一年代的和达中心城则能卖到3.4万 。
现在东李和李村的房价还没有拉开距离 ， 但未来东李一定是要将李村落在后面的 。 同样 ， 城阳、黄岛未来的新城区房价大概率也会超过老城区 。
当然 ， 这种价差只限于同一区市 ， 跨区域就要另外对待了 。
上面说的是小区外的环境 ， 小区内的环境也很重要 。 小区外的环境决定了小区房价天花板 ， 小区内的环境决定了小区在同区域内的房价天花板 。
对于买房者来说 ， 无论是为了自己住得舒适 ， 还是未来好转手 ， 都要首选环境好的房子 。
03 好学区
关于学区对房子的溢价作用 ， 我以前写过多篇分析文章 。
在青岛新闻网统计的最受欢迎区域中 ， 浮山后是历次的前三名之一 ， 常年受到大家的关注 。 在大家茶余饭后的闲聊中 ， 市南中片、崂山育才、启元等也是最常见的话题 。
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