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|房地产的第三场决赛：谁能跑赢？( 二 )


【|房地产的第三场决赛：谁能跑赢？】值得一提的是 ， 万科还向市场释放出了明确的回升信号——郁亮透露 ， 2022年万科将解决开发业务存在的问题 ， 实现营收和净利企稳回升 。 同时 ， 新业务的学费大部分已经交完 ， 2022年非开发业务总体将开始形成正向贡献 。
具体来看 ， 截至去年底 ， 万科已售未结合同金额累计超过7100 亿元 ， 是2021年结算收入的1.6倍 ， 这些已售未结资源 ， 将陆续转化为结算收入 ， 对万科的业绩形成有力支撑 。 同时 ， 万科的经营、服务类业务2021年营收已超过400亿 ， 正逐步形成新的盈利蓄水池 。 未来以Reits为代表的不动产长期股权投资 ， 也为万科的经营、服务业务提供了很好的增值变现出路 。
更重要的是 ， 尽管房地产行业已经触及18万亿规模的天花板 ， 但长期看来 ， 这仍然是一个超过10万亿级的市场 。 随着政策底日趋明朗 ， 行业逐渐回归常态和理性 ， 房地产开发业务的平均利润率水平回归可待 。 对优质龙头房企来说 ， 投资者无非需要更长一点的耐心 。
价值重估
不管怎么说 ， 随着行业整体进入存量市场竞争 ， 房地产开发业务的想象力空间已有限 。 但万科的成长性并未消失 ， 这主要体现在布局已长达八年的非房业务上 。
从2014年起 ， 万科就陆续布局物业管理、商业开发、物流仓储、长租公寓、酒店及冰雪等非房业务 ， 这些新赛道业务虽然付出了一些学费 ， 但大多数已逐渐进入高速增长阶段 ， 正在跑出万科的第二增长曲线 。
从增长势头看 ， 新业务的整体营收已突破400亿元 ， 且连续多年保持高速增长 ， “滚雪球”效应明显 。 比如 ， 物业板块万物云2021年收入首次超过200亿元 ， 同比增长32%；万科商业2021年营收76亿元 ， 同比增长20.57% ， 其中印力近五年收入复合增速达到20%；物流仓储2021年收入32亿元 ， 同比增长69% ， 近三年收入复合增速52%；万科泊寓近三年收入复合增速则达到40% ， 2021年营收达到28.9亿元 。
从经营表现看 ， 这些业务的回报指标NOI（营运净收入）率势头良好 。 万科物流项目的稳定期项目NOI率达到6.5% ， 公寓业务2019年后获取的项目超过了6% ， 印力近两年的重要新开业项目首个完整年超过6% ， 均在行业内属于优秀水平 。
从商业模式看 ， 万科经营服务类的新业务基本是属于风险小的“收租”业务 ， 成熟后将是稳定贡献现金流的“现金奶牛” ， 能够有效平滑地产周期 。
值得注意的是 ， 随着万科的新业务突破蓄能阶段、陆续进入爆发期 ， 资本市场对这些业务分类独立估值也将加速 。 这意味着万科的整体市场价值将迎来重估 。
重估的标志之一就是新业务的独立上市 。 紧随财报发布之后的4月1日 ， 万物云已递交赴港上市招股书 ， 即将成为万科孵化独立上市融资的第一个非开发业务 。
另外值得一提的是 ， 万科在会计准则上采用成本法计量非开发业务 ， 这是一种保守的财务处理方法 ， 追求的是现金流创造的利润 ， 忽略不动产的增值 ， 相反通过计提折旧牺牲当期的利润 ， 这实际上意味着万科经营性资产的内在价值被低估 。 近年来 ， 万科的经营性资产快速增加 ， 2021年 ， 万科投资性房地产的价值约860亿元 ， 如果以公允价值入账则高达1039亿元 。
这些被隐藏的内在价值 ， 不应该被价值投资者忽略 。
长期以来 ， 始终保持自省的企业 ， 总能为行业提供引领和镜鉴 ， 穿越周期的能力早已得到验证 。 正在经受沧海桑田般洗礼的行业里 ， 有人会在风暴中倒下 ， 自然也会有人在经历试炼后赢得未来 。

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