|房地产的第三场决赛：谁能跑赢？

前所未有的危机席卷而来，加速冲刷中国房地产行业格局之时，几乎无人可以独善其身。暴雷躺平、裁员降薪、业务收缩、业绩下滑，乃至很多房企无法正常发出财报、被迫停牌，都预示着房地产正在经历着新一轮周期。
房地产经历的前两轮周期，是1995年国家宏观调控和2008年国际金融危机。这一轮周期，虽然也同样与宏观经济和政策环境密切相关，但与前两次又有巨大的不同。
前两次周期结束后，不动产开发仍然是行业的主基调。但这一轮周期结束后，随着居住需求的饱和，房地产行业将出现显著的变化，从不动产开发转向不动产经营。如果说前两次周期更像是环境变化带来的阵痛，这一次周期行业却要脱胎换骨。
实际上，我们所熟知的许多巨头房企，是从2008年后才真正为大众熟知。而完整经历三次周期的企业，已是屈指可数。万科是其中之一。
前几天，万科公布了年报，这一次行业新旧周期更迭掀起的惊涛骇浪中， -45.7%的净利下滑幅度看起来也很严峻，但客观而言，万科在行业危机中的表现比多数房企要好得多，现金流等致命指标更是没有出现问题。
从经营规模看，2021年万科实现合约销售额6277.8亿元，虽然同比略有缩水，在行业大退潮时依然保持了稳健有度。从经营质量看，万科的经营现金流净额持续为正，净负债率仅有29.7% ，持有现金约1500亿元，保持着业内领先的现金流和信用水平。
在中国房地产行业，万科以对周期风险高度敏感著称，早在两三年前，万科就已经高喊着“活下去” 。
在这第三次周期进入“决赛圈”的当下，穿越周期的痛苦虽然不能免除，但未雨绸缪的万科，底气和信心显然更足一些，也更从容些。
穿越周期
这个财报季，利润下滑已是房地产行业的普遍现象，但作为龙头的万科的利润下滑还是受到更多关注。不过，仔细拆解，这也是行业共性问题的如实反映。
最主要的影响因子，还是房地产开发业务毛利率下降。 2021年，受地价占售价比上升的影响，万科整体毛利率下降7.4个百分点至21.8% ，导致开发业务毛利总额同比减少了189亿元。此外，万科的投资收益下降了69亿元，对部分项目、个别股权投资等进行减值也减少了归母净利润约26亿元。
这里面有外部市场在去年下半年加速下行的影响，也有在部分城市投资追高冒进的失误等内部因素。客观来看， 2018年到2020年上半年，很多房企在去杠杆周期依然困于规模陷阱，拼命扩张、抬高地价，毛利下降的代价需要整个行业所有玩家来承担。更遑论，房企在拿地、并购上稍有失误就可能在市场下行周期吞下苦果，万科就有在2018年32亿“抄底”收购华夏幸福环京项目、最终踩雷的教训。
面对利润大幅下修，股东和投资者的感受自然不会好，但作为万科的投资者还是幸运的，万科没有逃避问题，而是坦诚反思并且行动。发布年报的同时，万科推出了历史最高比例的分红来安抚投资者，分红比例从2020年的35%跃升至50% ，分红金额达到112.8亿元，基于当前的股价股息率达到约5.1% 。
现金流等于生命线的房地产行业环境中，掏出100多亿元进行分红，万科可以说拿出了最大的诚意。万科也是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司，上市以来累计派息已达949.7亿元，累计股权融资仅331.5亿元，单从这一点来说，价值投资者可以给万科短期业绩的波动更多的宽容。

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