|存货一万亿，市值两千四百亿地产龙头该如何破局
【|存货一万亿，市值两千四百亿地产龙头该如何破局】
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万科企业股份有限公司是中国房地产领域的领军企业 1984年成立 1991年在深圳上市 。 万科财务状况优良 历年销售收入和销售利润也在房地产行业中遥遥领先 是房产行业中的佼佼者 。
由于需要支付购地费用、员工工资、材料费用等等硬性开支 ， 这些支出少则几千万、上亿人民币 ， 动则数十亿百亿人民币 ， 地产企业很难自掏腰包 ， 所以只能依赖向银行贷款才能弥补这么大的资金缺口 ， 而且由于前些年地产行业的高速发展和信贷的无序扩张 ， 银行非常愿意向地产企业发放信贷 。 这就导致了很多的地产企业资产负债率偏高的现象 ， 万科当然也不例外 ， 资产负债率基本都是在80%附近徘徊 。
在前些年地产行业迅猛发展时还出现了不少空手套白狼的奇观 ， 地产企业通过借贷拍下地皮 ， 然后将其作为抵押再借贷 ， 重复此过程 ， 让企业规模快速扩张 ， 这在企业的快速发展时期的确有利于规模的快速扩张 ， 但是发展一旦出现减慢或者停滞时地产企业出现资金链断裂 ， 债务危机等等问题接踵而至 。
我们从万科2021年年报来看 ， 营收同比增长8% ， 但是盈利收入却同比减少了45% ， 出现了增收不增利的情况 ， 同时净资产收益率也从20%降到了9.78% ， 当然也可以用叫做股东的回报率 ， 直接对半砍了 ， 2021年货币供应量同比增长大概也是在9%左右 ， 从这个角度作为一只投资标的勉强合格 。
万科的存货高达1万亿人民币 ， 是它营收的两倍还多 ， 对于很多企业而言 ， 存货量很大可能也就是意味着它的财务报表有可能参有水分 ， 产品滞销等等问题 ， 但是对于地产 ， 酒类等企业而言 ， 存货不一定是坏事 ， 酒是越陈越香 ， 地产的企业的存货大多数都是地皮 ， 建筑原料 ， 未出售的房屋 ， 在建工程等 ， 所以并不都是坏事 。
但是投资讲的是预期 ， 万科的预期 ， 或者说是房地产行业的预期咋样呢 。 人们大部分的需求无非就是衣食住行 ， 所以在一定程度上来说 ， 房地产是刚需 。
但是由于前些年房地产行业的无序迅猛发展 ， 越来越多的资金进入了地产行业 ， 不断抬高房价 ， 百姓怨声四起 ， 过高的生活成本进一步抑制了人们的生育意愿 ， 同时过高的房价还将地产的泡沫越吹越大 ， 如果不加以制止 ， 日本20年的经济低迷 ， 美国的次贷危机也许还会出现在我们这 ， 在前些年万达壮士断腕 ， 大量抛售地产保命时的时候不少人落井下石 ， 只有去年的许老板才知道老王是多么精明 ， 所以出台了一系列的政策 ， 限购 ， 房住不炒等等 ， 为地产的健康发展指明道路 。
万科也采取以很多措施来稳定股东和试图改善业绩 ， 像取消高管层级全都下沉到前线 ， 未来分红比例都维持在30-40%等等 ， 为了企业的可持续发展 ， 郁亮也在不断努力 。
大概率我国的房地产行业将进入一个阵痛期 ， 由原来的野蛮生长逐渐转变为健康稳定的可持续发展 ， 这也符合我国经济高质量发展的核心需求 ， 毕竟2020年房地产行业对于我国GDP的贡献率是7.34% ， 房地产和建筑业增加值占到了GDP的14.5% ， 位居各行业第三 ， 可以说对经济发展起着至关重要的作用 。
再加上对于地产企业的税收 ， 土地的出让等是很多地方政府主要的财政来源 ， 所以稳定房价的措施肯定也是会有的 ， 所以地产的预期还是不错的 ， 企业的资产负债表也在不断的优化 ， 行业将进入一个更加和谐稳定的发展时期 。
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