银行|大城市的房租收益这么低，银行利息这么高，买房真能获利吗？购房置业|房价|北京市

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家” ，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
我是觉得北京的房租太低了，买房不划算，看了好几套， 400多万的顶多一个月7000 ，而如果存银行的话还一年20万呢，这一年就差10多万， 10年下来就100多万，如果房价不涨可就赔的太多了。所以我一直想不明白，投资房子到底是否靠谱划算。
【银行|大城市的房租收益这么低，银行利息这么高，买房真能获利吗？】回答：
1、这就得看自己了，房子天然具有双重收益，一是房租，一是升值。就跟股票似的，一靠分红，二靠股价上涨，看自己图什么了。我不懂股票，但知道市盈率，也就是股票的收益率，据说一般是涨的好的市盈率都高，人们看好未来；市盈率低的一般都涨幅小，那就靠分红来盈利呗。
2、举个例子吧，我有套小房子， 2008年买的，当时市值100万， 30万首付70万贷款，每月月供4000块钱左右（7折利率）。当年的平均租金回报率是3.8% ，远低于银行存储利息的5.85% 。也就是说，我投入了30万买房，不仅收不到利息，每个月还得还款4000多，收到的租金却只有3000多。那请问，我是不是亏了？
到今天我仍然在还着贷款，每个月3000左右，比当年少了点儿。这套房的价值涨到了700万，但房租收益率却降低了，每个月1万一年12万，租金回报率仅为1.7% ，是当年的一半不到。请问，我是不是更亏了？

那这问题来了，我当年亏，现在还亏，那我为什么还要留着这套房啊？换做是你会怎么办，或者说把你穿越到当年，是否会用30万首付买下这套房？
3、有点儿烧脑是不是？那换个方案，假定我当年没有贷款，全款买下了这100万的房子会怎样？

那就简单了，我损失了每年5.85万的利息，但仅能收入3.8万的租金，每年净亏2万啊。如果房价不涨，到今天我是不是亏到我亲妈都不认我了？

但是并没有啊，房租到现在涨到了12万一年，似乎是赚了。但前几年利息高租金低的时候怎么算？所以假定房价不涨，那我到底是赔了还是赚了？

再一个问题，假定现在全款买房，银行存款利息4% ，而租房收益率只有1.5% 。请问，假定房价不涨不跌，或者你无论涨跌都不卖了当资产，请问怎么做，或持有多少年才算不赔本？
4、直接说吧，假定我当年全款买了这套房，在当年租房收益3.8% ，银行存款利率5.85的情况下，如果各项条件不变，在租金年涨幅6%的情况下，我要用8年才能让租金追上银行的收益率， 15年才能做到完全平衡，之后才是真正的盈利。能理解吗？

但在现实中，我大概是5年追上的银行收益， 9年做到的完全平衡，之后的这几年就算房价不涨，我也在赚钱。为什么？因为利率下降了，我的成本降低了，但是房租并没有停止上涨。（这我是大概估算的，并不准确，大概差不多吧）

假定现在不用杠杆的全款买套房，房租收益率1.5% ，银行利率4% 。那大概需要16年才能追上银行收益， 29年才能做到完全平衡，之后才是纯收益。（单利，不计算复利，太复杂犯不上）

也就是说，在极端条件下，不贷款，房价也不涨，银行利息也不降的情况下，买一套房，要第30年的时候才盈利。

银行|大城市的房租收益这么低，银行利息这么高，买房真能获利吗？

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