1、大产权房：
(1)大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受 。
(2)职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制 。
(3)大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人 。
(4)购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用 。
2、小产权房：
(1)小产权房的房产证由乡镇政府颁发，不是国家颁发，个人并没有实际的产权，也不受法律保护 。
(2)个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行 。
(3)小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住 。
(4)购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易 。
买小产权房的风险1、没有房产证、产权证
按照法律的角度来看，小产权房指的是没有产权的房屋 。也就是说这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案 。因此，无法拥有一本合法合规，有效的房产证 。
此外，小产权房还无法办理产权证 。因为办理产权证，需要拥有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证 。而这些小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证 。所以，小产权房是没有房产证以及产权证的 。
2、不能贷款、不能过户
由于小产权房土地性质的原因，它只有居住功能，就连购房贷款都不能办理 。其实因为土地的原因，一切和官方有关的金融功能几乎为零，也就是如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证 。
3、易出问题、维权难
购房者如果购买了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除 。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地 。
就算小产权房的项目顺利建成交工，购房者也有可能面临其它问题 。这是因为小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内 。一些小产权房开发商为了赚钱会偷工减料，存在质量平安隐患 。在使用房屋的过程中，如果购房者遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，维权途径非常有限 。
4、物业和其它权益得不到保障
大多数小产权房所在的小区管理可能跟不上现代化的管理模式，因此物业服务得不到保障 。除此之外，购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，由于小产权房并没有国家颁发的房产证，因此，购房者也就并非合法的产权人，也就无法获得相应的拆迁补偿 。
5、拆迁补偿难、质量没保证
由于小产权房没有房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将很难得到补偿 。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面 。另外，现在不少的开发商在建设小产权房屋时，因职能部门监管不力，为赚钱而对房屋使用的材料进行偷工减料，存在严重安全隐患 。
目前，有不少的小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题 。这样一来，对于居住的安全性以及品质都大打折扣 。而且，这类房出现的房屋质量纠纷，购房者维权难，终只能自行承担损失 。
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