经过两次房价暴涨 ， 购房者间逐渐凝聚新共识——万达板块才是连云港楼市的“茅台” 。 甚至 ， 曾经对万达板块抱有质疑和观望态度的购房者也开始相信 ， 万达板块早已今非昔比 ， 它已经变成一个可以让财富弯道超车的“聚宝盆” 。
紧接着 ， 第三个现象轰轰烈烈上演了——一二手房价倒挂 。 二手房价随行就市 ， 但新房还是多年前的土地成交价 。 这就导致新房核定销售价 ， 远远低于同期二手房市场的成交价 ， 生产出了一批批超级红盘 。 这一巨大的房价差 ， 也在万达板块内同步上演——4千-7千的倒挂空间 ， 最终触发了全民抢房的“战争” 。 2021年上半年 ， 学院府和金鹰秋风苑 ， 一度呈现了“百万验资、千人抢房”的奇景 。
世间万物 ， 皆有规律 。 正所谓盛极而衰 ， 涨太多自然就会跌 。 万达板块也不免俗 ， 2021年第三季度二手房开始回调 ， 到了2022年初降幅接近三四千元/㎡ 。
回顾了万达板块的楼市成长史 ， 我们可以思考一个问题——是什么造就了它的房价神话？
有人说是城市东进 ， 公共配套和学校 。 我个人觉得 ， 最直接的原因是地价 。 持续的土地供应 ， 不仅增加板块热度 ， 还拉高了土地价值 ， 进而达成强大的板块预期 ， 实现了“赚钱效应” 。 而更深层次的原因 ， 是过去房地产行业的高景气度 。 一定意义上讲 ， 万达板块是过去6年整个房地产扩张和繁荣的缩影 ， 是新城区建设和地王效应的产物 。 板块房价 ， 更多的是建立在外部刺激的因素 ， 并非本身的内在力驱动 。
什么是“内在力”呢？
就是土地上面附加的价值 ， 即配套、学校等城市资源、生活氛围等眼见为实的因素 。 比如 ， 苍梧双学区板块 ， 是建立在举足轻重的学区基础上；主城核心区 ， 是凭借着浓厚的居住氛围、生活便利度以及较好的学校 。 反观万达板块 ， 更多的是叠加大家的预期 ， 包括学校、规划等不确定的价值 。
所以 ， 一旦“地王效应”这个转轮失速了或者说不能迎来下一轮的暴涨 ， 万达板块还能重现过去的“赚钱效应”吗？
有些人会说 ， 花果山路东地价都八千多了 ， 万达板块地价只能更高 。 这个逻辑 ， 有点类似于某些倒挂盘 ， 拿着现在的倒挂空间去推算两年后的成交价 。 八千多的地价 ， 显而易见是拿高了；当下的二手房价 ， 并不意味着两年后也是这个成交价格 。 不论是地价还是倒挂 ， 都是动态的过程 ， 切勿落入“刻舟求剑”的圈套 。
过去 ， 我们一直推崇买新城区房子 ， 主要归咎于大片的空地有“造地王”的可能 。 但 ， 现在面临的事实是：经过去年的“教训” ， 房企拿不动也不敢拿了 。 政府-房企-购房者这个闭环 ， 没有房企的助推 ， 只依靠购房者加杠杆 ， 这个市场的上限空间是非常有限 。 再加上购房者对未来经济和收入预期降低 ， 在没有持续的新增资金进入的背景下 ， 房地产市场被迫转入存量竞争 。
这时候 ， 万达板块的另外一个中长期的“不利”就显现出来了——供应多 。 近6年时间里 ， 万达板块新增土地 ， 是除猴嘴以外供应量最多的板块 。 2017年至今 ， 已开发了财信铂悦府、四季金辉观岚、苍梧家苑、美麟常青藤、平高书香府邸、高新云璟、学院府等近十个小区合计约1.2万套房子 。如此大的新房供应几乎是任何一个板块二手不可承受之重 ， 也是被市场所严重忽视的底层核心原因之一 。
万达板块供应多 ， 在过去“地价模式”带动下 ， 一二手换手率高 ， 问题不是很大 。 但万一没有迎来新一波暴力拉升 ， 或将形成掣肘 。 而且 ， 不要低估万达板块的投资比例 。 坊间有句对于投资客的描述：低阶炒猴嘴 ， 高阶买万达 。 过去 ， 很多人认为万达板块买到即赚到 ， 但谁能保证将来不会被自己、或自己周边不断的新房供应击破二手保护罩呢？
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