1、土地用途性质不同 。
商业用地的用地性质是用于建设商业用房屋，工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地 。
2、土地使用年限不同 。
根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，商业用地最高使用年限为40年，工业用地最高使用年限为50年 。
3、地价不同 。
通常来说，当地政府为了招商引资，带动当地经济发展和就业，会适当控制工业用地价格 。商业用地价格远高于工业用地价格 。
4、销售限制不同 。
【工业住房和商业住房有什么区别】商业用地开发销售可以根据顾客需要进行面积划分，对购买群体无限制条件;但工业用地开发销售办理产权时存在两个限制条件，其一最小分隔单元面积不小于300平方米，其二受让(租赁)人应为非自然人，必须是企业法人 。
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