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湖北瀛楚律师事务所 严倩律师
从去年下半年开始 ， 武汉新房降价已不是个别现象 ， 甚至出现过因要求退差价出现的群体性事件 。 2022年 ， 武汉房地产市场仍然低迷 ， 萎缩的购房需求已经延伸到核心地段的改善型住房 。
近日 ， 有购买武昌滨江核心区域新房的客户反馈楼盘突然降价了 ， 预期亏损50万元以上 ， 想了解能否通过法律途径退差价 。 答案是显然的 ， 在这种情况下 ， 双方已经订立了合法有效的买卖合同 ， 基于市场风险的价格变动 ， 通过法律途径是无法退还差价的 。 虽然问题的答案很明确 ， 但是在武汉是否真的有通过诉讼要求退还差价的案例 ， 以及是否诉讼成功呢？本期地产专栏 ， 将就武汉的相关案例进行探讨并给出一定的非诉讼解决建议 。
01武汉真的有退差价的吗？
【武汉|地产专栏|武汉购买新房后遭遇降价，能不能退差价？】通过Alpha检索相关关键词 ， 武汉市法院裁判的房屋买卖合同纠纷案件中 ， 共有15起案件涉及降价问题 ， 其中4起为车位买卖后大幅降价引起的纠纷 ， 11起为因增值税下调引起的纠纷 ， 所有案件均为房屋买受人败诉 。 已有的15个案例中 ， 虽然车位案件与增值税退费案件诉请与策略有所不同 ， 但法院裁判的基本观点一致 ， 认为合同双方系真实意思表达 ， 不均支持退款 。
查阅已有的房屋买卖合同纠纷案件中 ， 武汉市尚无新房购买后 ， 因楼盘降价而诉讼的案例 。 因此 ， 可以推测很多业主在得知无法通过法律途径解决该类问题的情况下 ， 选择了非诉讼途径寻求解决 ， 例如上访、投诉、聚众等方式 ， 但是收效甚微 。
02什么情形可以退差价？
部分房企在2020年疫情期间为加快房屋销售 ， 曾宣传无理由退房和保价广告 ， 基于这类要约或双方已通过书面形式进行约定的保价条款 ， 可以在规定期限内主张退还降价的差价部分 。 值得注意的是 ， 对于保价条款应当就价格降低如何认定、差价主动退还方式、逾期退还利息等进行充分说明与约定 。
03法律之外的救济手段
协商沟通目前是合理、合法路径之一 ， 开发商以现金形式退款的可能性极低 ， 通常会通过物业费、赠送车位等方式给降价前的业主予以补偿 ， 在此基础上购房者可进一步与开发商沟通协商 ， 取得双方均可接受的补偿条件 。
同时 ， 建议避免采取不当行为 ， 如在未获得许可的情况下进行非法集会、游行或示威 ， 公安部门有权依据法律规定对组织者和参与者采取行政拘留措施 。
最后 ， 还是要提醒注意 ， 在国家持续对房地产进行调控的大背景下 ， 投资房地产项目务必保持谨慎 ， 市场修复仍未达到预期效果 ， 是否已经探底亦尚不明朗 ， 非刚需客户可以持续观望 。 如有房屋买卖相关法律问题 ， 可与笔者团队沟通、咨询 。
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