而在内陆统计的70个大中城市中 ， 仍有超过八成城市二手房价环比下跌 ， 相当于2014至2015年的水平 。 在70个大中城市中 ， 有28个城市房价 。 回到两年前 ， 其中跌幅最大的为牡丹江市 ， 跌幅达12.5% 。 这些城市里不乏以郑州、长春、哈尔滨、石家庄、济南为代表的省会城市 ， 这些城市正是这一轮松绑的急先锋 。
这也揭示了一个典型的楼市规律 ， 越是最早进行松绑的城市 ， 经济基本面和楼市预期越存在问题 。 回到八年前 ， 2014年楼市靠什么力挽狂澜？第一步 ， 取消限购 。 到2014年年底 ， 全国除了北上广深外 ， 其他40多个城市全部取消限购 ， 直到2016年下半年开始 ， 限购才再次重出江湖 。
第二步 ， 松绑 ， 限贷全面宽松 。 2015年3月 ， 央行联合住建部等五部委 ， 发布楼市新政策 ， 这就是著名的“330新政” ， 首套房公积金贷款首付最低下降到二成 ， 二套房首付下降到四成 ， 个人住房转让免征营业税的期限也有五年下调到两年 。
第三步 ， 大幅降准降息 ， 一年之内连续五次降准 ， 五次降息 ， 从2015年开始 ， 央行连续五次降准 ， 五次降息 ， 累计降息125个基点 ， 商业按揭贷款利率一度将4%以下 ， 为前后十年的最低值 。
这些政策将楼市丛凛冽寒意里扭转过来 ， 市场开始复苏 ， 深圳、厦门率先重启上涨之路 ， 但大多数中小城市仍旧不瘟不火 ， 政策刺激亟待加码 。 于是第四部终极大招来了——去库存 。
2015年年底 ， 房地产去库存被列为来年五大任务之一 。 自此 ， 各大城市开始主动上阵 ， 从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户乃至直接发放购房补贴等层面全面刺激楼市 ， 政策之宽松为后来者所难以想象 。
第五部 ， 三四线城市棚改货币化 ， 仅靠货币松绑并不会雨露均沾 ， 三四线依旧低迷 ， 因此三四线迎来空前的定向放水棚改货币化 。 为此当时提出了三年拆建1800万套棚户区的目标 ， 同时加大货币化补贴 ， 从传统的拆一补一的实物安置房转向了真金白银的发钱 ， 大拆大建大补贴 ， 在三四线城市创造出前所未有的楼市大繁荣 ， 这一次历史会否重复？
基于稳增长的需要 ， 这一次稳楼市 ， 对政策松绑的容忍度超出预期 ， 一二线城市房价有望企稳 ， 部分热门城市房价出现明显上涨并非没有可能 ， 但全国性的普涨几乎没有希望了 。
与八年前相比 ， 除了人口、城镇化等长期因素趋于见顶之外 ， 这一次还面临着三大不同 ， 第一个不同是降息空间所剩无几 。 目前全球已经步入加息时代 ， 美联储预期年内将加息六次以上 ， 虽然我国的货币政策以我为主 ， 但大环境收缩必然制约降息空间 ， 要知道 ， 2015年五次降准降息 ， 利率累计下调了25个基点1.25% ， 而这一次楼市利率五年期LPR利率从2020年开始累计仅下调了20个基点 。
第二个不同是房价与居民杠杆率处于历史高位 ， 加杠杆空间所剩无几 。 根据央行报告 ， 2022年我国居民部门杠杆率达72% ， 而2014年还不到40% ， 更早之前的2008年仅为18% 。 所谓居民杠杆率 ， 指的是居民债务与GDP之比 ， 衡量的是居民的债务规模以及未来加杠杆的空间 。 从国际横向来看 ， 这一居民杠杆率已经超过国际平均水平 ， 直追发达国家 。
第三个不同是疫情冲击愈演愈烈 ， 不确定性盘绕在所有人头上 。 疫情是这一轮楼市周期里最大的黑天鹅之一 。 疫情影响不仅在于流动受限下的市场冰封 ， 更在于居民工作及收入预期受到影响 ， 对未来不再像过去那么坚定 。
人们之所以愿意超前消费 ， 愿意疯狂加杠杆 ， 自然是因为对未来的收入增长充满信心 ， 对未来随着经济增长而助推的资产价格膨胀充满期待 。 疫情改变了这一逻辑 。 面对种种不确定性 ， 消费降级 ， 谨慎加杠杆已经成为共识 ， 楼市也不例外 。 历史会不断重复 ， 但不是每一次都能上演奇迹 。
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