|不幸买到了烂尾楼，银行却抢先放款？损失谁来承担
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近日 ， 福建省漳州市泰禾厦门湾小区业主被某国有银行催收的视频搬上了网络 ， 引人关注 。 泰禾集团因资金链断裂 ， 旗下子公司泰维置业有限公司开发的泰禾厦门湾目前烂尾 ， 虽然当地政府竭尽全力推动项目复工 ， 但问题颇多 ， 难度很大 。
烂尾楼的各种无奈
住房是民生之要 ， “住有所居”是人们对美好生活的向往 ， 可事与愿违 ， 总有这些烂尾楼的出现破坏了人们的“安居梦” 。 如果买到烂尾楼 ， 首先首付是砸进去了 ， 难以收回 。 如果银行再不谨慎 ， 抢先发放个人住房贷款 。 那么人们该多么绝望 ， 房子没到手 ， 又背了一身债 。
我国的商业银行发放个人住房按揭贷款是必须要遵守《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）的规定的 。 该通知要求各商业银行对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证（即通常说的项目四证）的项目 ， 不得发放任何形式的贷款 。 同时通知第四条规定“为减轻借款人不必要的利息负担 ， 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 。 ”
【|不幸买到了烂尾楼，银行却抢先放款？损失谁来承担】售楼部迎宾仪式
通知说得很明确 ， 只要房屋主体结构没有封顶的 ， 银行是不能发放个人住房按揭贷款的 ， 而且这是要求银行必须严格执行的 。 但为什么我们在实际生活中遇到的却是另一种情况：开发商刚一拿地 ， 售楼部刚一建好 ， 就能收取定金 ， 并着急让银行帮购房人办理贷款了呢 ， 甚至连房子的地基都没建好 。
笔者分析原因主要有三点：（1）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定 ， 开发商未取得商品房预售许可证明 ， 与购房人签订的商品房预售合同 ， 应当认定无效 ， 但是在购房人法院起诉开发商前 ， 取得商品房预售许可证明 ， 可以认定有效 。 意味着 ， 开发商只要拿到预售许可证就能卖房 ， 也就是所谓的符合“要求” ， 但结构封不封顶不在开发商考虑范围内 ， 开发商只管卖房收款 。 （2）我国房地产发展太快了 ， 国家拟定的各项房产规章制度似乎都慢了半拍 。 人民银行及银保监会对商业银行的“期房发放个人住房贷款”的监管及处罚力度不见明显成果 ， 弱化了金融监管的作用 。 （3）银行为了迅速扩张资产业务 ， 抢占市场份额 ， 违反有关规定 ， 放宽了对开发商的各种限制 ， 特别是之前的大型开发商 ， 如恒大、保利、绿地等 ， 一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向 。 这些因素最终造成了悲惨的结局 ， 购房人赔了夫人又折兵 ， 损失惨重 。
理想的住房环境
那么如果你不幸买到了烂尾楼 ， 银行抢先放了款 。 最终损失谁来承担呢 。 结果还是很显然的 ， 购房人仍然要按照《个人住房借款合同》里的约定 ， 按时缴纳房贷 ， 如果月供不及时交 ， 会记入不良征信记录 。 同时经有效催收三次以上 ， 仍不缴纳房贷的 ， 银行会直接起诉 。 因为法院会明确表示《个人住房借款合同》系银行与买方的真实意思表示 ， 未违反相关法律法规 ， 合法有效 ， 应继续执行 。 目前人民银行和银保监会对于房地产的这些难点正在商讨更多细节 ， 我们也要意识到如果这些问题再不及时加以解决 ， 将不利于房地产业的持续稳定发展 ， 也不利于防范银行的信贷风险和保持金融的持续稳定 。
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