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地产业|南阳刚需，可以考虑出手了( 二 )

市场化毛利率地产业


2016年2018年涨了一波 ， 这是宽松经济的大盘带动 。

总之 ， 每一次周期 ， 3到5年时间 ， 仿佛房地产自身存在可预测的规律 。
经济学大佬还专门写了一本书 ， 提出了“房地产周期” 。
每一个买房者仿佛都认为：
房地产是一支存在规律的股票 ， 只要投资 ， 赚钱只是个时间问题 。
03
每次涨得太猛 ， 收紧钱袋子 ， 上涨势头立马下去 。
每次经济下行 ， 给点刺激 ， 房价就立刻抬头 。
屡试不爽的房地产 ， 硬是出现了规律性波动 。
“长期看人口 ， 中期看土地 ， 短期看金融”成为了大众耳熟能详的总结 。
可是 ， 这一次 ， 相似的刺激配方 ， 这条规律却失效了 。
为了稳市场 ， 郑州推出了十九条：
例如 ， 首套房还清贷款 ， 买二套可按首套房政策贷款 。
取消“认房又认贷” ， 鼓励老年人来郑投亲养老 。
还有更猛的 ， 对未开工建设的安置房 ， 鼓励拆迁群众选择货币化安置 。
南阳紧跟郑州 ， 也推出了十四条 。
南阳的政策力度也很大 ， 不仅提高公积金额度 ， 允许组合贷 ， 发放补贴 ， 更是针对开发商 ， 出台了政策：
试点使用担保函代替预售监管资金 ， 释放资金流动性 。
就是说 ， 开发商原来受监管的资金 ， 现在也可以尝试着拿出来应应急 。

短短两个月时间 ， 全国超过80座城市出台刺激计划 ， 涉及金融、土地、人才补贴等 ， 目的只有两个：
守住房地产安全底线 。
促进房地产市场平稳健康发展 。
结果是 ， 能用的工具都用上了 ， 效果并不明显 。
原因并不复杂 。
之前的三轮房地产周期 ， 都有一个共性——
发生在疫情之前 ， 公众对未来发展有稳定预期 。
经济会一直高速增长 ， 收入水涨船高 ， 不断有新的风口出现……
商人手里有钱 ， 老百姓手里有一定积蓄 。
刚需还在担心房价会继续涨 。
经济方方面面的基本面 ， 还都没有遭遇不测 。
然而当下 ， 花钱的逻辑变了 。
不确定 ， 成为了人们普遍的担忧 。
如果花掉手里的积蓄 ， 遇到困难还能不能顶住？
如果背上房贷 ， 明天会不会失业？
如果投资实体 ， 会不会因为封控歇业？
在不确定之下 ， 即使手里有钱买房 ， 刚需也会非常犹豫 。
不确定性笼罩着每一个个体 ， 刺激就显得异常疲软 。
在活下去面前 ， 买房是次要的 。
在活下去面前 ， 投资是次要的 。
在活下去面前 ， 守住基本盘最重要 。
这是当下与过去十多年最为不同的地方 。
基本盘变了 ， 政策传导的结果也开始不同 。
04
前段时间 ， 米宅有一篇文章里这样描述南阳楼市：
“三馆一院的大降价导致了整个市场基本面的崩盘 。 地市区域性市场容量小 ， 传导性非常强 ， 一旦开始下跌 ， 极容易恶性循环！购房者越跌越不买 ， 最后整个市场产生严重的踩踏效应！”
这样的话有些危言耸听 ， 略显夸张 ， 南阳楼市其实也在积极调整——
南阳官方引进了央企、国企、城投资本为市场托底 ， 崩盘不至于 。
住房市场 ， 官方各种鼓励买房政策与开发商降价手段并用 ， 市场存在平衡空间 。
中心城区更新提质 ， 所涉及的优质地块儿和项目会起到稳市场的作用 。
南阳楼市很难 。 但最难的 ， 是主城外围非核心区域 。
南阳房价或许还会降 ， 但已不可能再回到2008年 。
因为市场前景不明朗 ， 目前南阳买房者对于房价预期不高 。

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