“从运营端，我们能想到的是先从场景出发，把一个一个关键场景锁住；然后再识别场景中的碳计量，针对性提出降碳方式。”
唐安琪认为，践行ESG与PropTech(地产科技) 密切相关，PropTech是践行ESG更加高效的一种工具和方法，如高效会议系统场景、物流机器人的无接触服务和夜间场景消杀。中海在这方面有丰富的实践经验，去年还曾发布了PropTech和ESG实践成果。
践行ESG痛点：缺乏行业标准
但从行业面来看，践行ESG存在不少难点，唐安琪指出，当下前期建设端的衡量和评估体系已经相对成熟，而在运营端如何实现碳的计量，尚未有清晰的规范和标准，这也是“双碳”目标提出后，全社会都在摸索和努力的方向。
即使有不少评级机构和专业组织正在研究制定，但ESG在商业地产端的落地和评估，路径依然不清晰，例如信息披露这一关键模块，香港、新加坡已经有相对清晰的框架；而在内地还不是特别明晰。
目前，业内践行ESG更多关注点在于绿色建筑，即ESG中的Environmental（环境）部分，而对Social（社会）和Governance（公司治理）这两部分忽视，核心原因还在于评级标准或信息披露规范不明确，企业很难感知所做努力带来的直接影响。
更直观来看，是企业践行ESG的投入成本对经营效益的影响难以评估，这也是目前的痛点所在。例如，在资产交易过程中，绿色资产和非绿色资产在估值方面，ESG因素如何影响溢价很难量化。
虽有部分评估机构在尝试将相关指标纳入估值架构，如仲量联行此前发布的专门针对绿色建筑的评估标准，当中对成本端、空置期、现金流的影响等均有详尽的量化评估。“但是我们国内同行交流来看，这套模型还未被大范围应用，尤其在资产交易估值过程当中。”唐安琪表示。
目前，对于绿色建筑的估值，还未形成一个规范的行业标准。
“这也是我想呼吁的，ESG落地需要一套清晰、标准的框架指引，如果有公认机构能够制定一套行业规范标准，将会起到积极的正向引导，企业也能找准自己的发力方向。” 唐安琪总结道。
焦点财经与唐安琪对话节选
问：“零碳建筑”的实现，有哪些难点？
唐安琪：中海企业集团是国家《零碳建筑技术标准》的参编单位之一，深圳后海总部基地将于明年完工，将是中海首个零碳建筑。对于零碳建筑，中海有自己的认知，首先，前瞻的设计理念和设计洞察，先天绿就意味着建筑本身能实现碳中和。第二，对运营端的考验也比较大，要能实现碳的自平衡。中海基于全国写字楼的规模运营及客户需求洞察，积累了大量的数据样本和分析方法论，不断迭代更新运营体系。
问：ESG能提高出租率和实现租金溢价，您是如何看待的？
唐安琪：如果写字楼是绿色建筑，能够吸附资质不错的一些租户，这些租户本身承租能力比较强，比如中海商业签了很多世界500强租户，这些企业有践行ESG的需求，所以对办公楼宇的要求是绿色建筑，如果是非绿色项目，肯定就会失去这一类租户。
目前来看，绿色建筑类写字楼会进入良性循环，毛利和回报其实都更高。而一些乙级写字楼或者说非绿色建筑写字楼，如果能耗更高，智能性较低，租户体验会比较差，很难实现续租，现金流就会断，在这种状态下这类写字楼可能会进入恶性循环。所以，绿色建筑未来是标配。对中海而言，已经是标配了，全国写字楼都是绿色建筑。
问：目前，以ESG导向的绿色发展，正为房企拓宽融资渠道带来新的机遇，聚焦到商业地产领域，这种现象明显吗？
唐安琪：我们判断还是比较良性的，现在越来越多的绿色债券在发行。应该是从2020年开始，绿色债券就火了，而且是先从国外先火起来的。
