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今天我想对青岛卖房人提个醒 ， 尤其是手里有非学区老破小、老破大和郊区、远郊区房子而待价而沽的朋友 ， 这是出手的最后一次机会了 ， 请一定要抓住 ， 一定要抓住 ， 一定要抓住！
重要的事情要说三遍 ， 下面是我的观点：
01 二手房迎来最后一次机会
【淮安|青岛卖房人，这是最后一次机会了，请抓住！请抓住！请抓住！】这两年大家应该也感觉到了 ， 青岛房子不好卖 ， 二手房更不好卖 ， 不卖个两三年、不打个七八折 ， 连个看房的都没有 。
尤其是没有学区的老破小、老破大 ， 市区不少楼层不好的已经卖到了一万出头 。
大家可能也get到了另一个点 ， 在楼市上国家是真不愿意救市 。 楼市风险很大 ， 泡沫越吹越大 ， 所以前几年一直在加强调控 ， 让楼市缓慢落下来 。
今年是实在不行了 ， 各方面因素叠加 ， 楼市还得要发挥该有的经济提振作用 ， 这才放松了楼市政策 。
但这次放松不像2014年那样一下子全部放开 ， 步子不能太大 ， 像南京解除限购就一日游了 。
这告诉我们一个道理 ， 这次楼市放松调控政策、放宽信贷环境都是适度的 ， 楼市回暖也是适度的 ， 不会大涨 ， 一涨就会收紧调控 。
看透了这个基本面 ， 下面就好分析了 。
青岛也看到了二手房市场的不景气 ， 前天发布的公积金新政已经对二手房释放了很大的善意 ， 相当于给了二手房另一条命（详见我的分析文章《独家解析：青岛公积金新政的影响很深远 ， 给了房子另一条命！》）
再加上限售、限购、信贷等方面的放松 ， 青岛救市的力度还是很大的 ， 未来还会继续放松 。
至于说青岛的楼市能否回暖 ， 我感觉会的 ， 官方的目的很明确 ， 就是让楼市回暖 ， 不回暖还会继续刺激 。
2018年至今 ， 青岛二手房市场一直都很萧条 ， 今年下半年若能回暖 ， 我感觉这将是青岛卖房人的最后一次脱手机会了 ， 尤其是非学区老破小、老破大和郊区、远郊区房子 。
当然 ， 如果你说以后降价也能卖出去啊 ， 为什么说是最后一次机会呢？既然以后你愿意打骨折卖房 ， 就当我今天啥也没说 。
02 楼市的基本面
至于为什么说这一次楼市回暖是卖房人的最后一次机会呢？我们来看三组数据 ， 我认为深度影响楼市的因素有四种 ， 一是新出生人数和常住人口增加数量 ， 二是结婚对数 ， 三是棚改 ， 四是城镇化率 。 下面分别分析：
一是新出生人数和常住人口增加数量 。
新出生人数对楼市构成长期影响 ， 我们看看全国和山东省、青岛市2021年的数据：
我在这个表中把2021年房产销售数量和新出生人口、常住人口增加数量、结婚对数进行了对比 ， 你会发现房产销售数量远超过新出生人口、常住人口增加数量、结婚对数 。
这就是问题所在 ， 卖了1790万套房子 ， 却出生1062万人 ， 多出的房子卖给谁？
当然这是一个长期问题 ， 现在新出生的人口买房还早着呢 。 那我们看看常住人口的增加数量 ， 这个是和现在的房子销售密切相关的 。
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