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徐州东区的热度 ， 不必多言 。 云龙万达、新城区、甚至五山公园都是炙手可热的改善板块；高铁新城、大庙、潘安湖也是鼎鼎有名的置业板块 。 不过 ， 在东区如此火热的楼市下 ， 却有一个小透明板块 ， 它悄然掉队了 ， 房价与潘安湖近乎无异 ， 在市场却鲜有人知 。 今天 ， 小淮就想跟大家聊一聊 ， 这个占据有利位置却被遗忘的“灯下黑”板块——大吴新城 。 01镇级“头号选手”却成了东区拖后腿的存在？大吴新城是徐州发展较好的一个镇 ， 也是徐州东区的房价洼地 。 在绿地、弘阳入驻之前 ， 这里还是徐州楼市中的一个小透明板块 ， 主要原因在于 ， 它处于贾汪与市区之间的“两不管”地带 ， 短期内看不到长远的发展 。 【南昌|拖后腿了？火热的徐州东区，也带不动这个小透明板块！】
按理说 ， 大吴距离市区不远 ， 理应享受人流、交通带来的便利 。 但事实上 ， 这个板块存在很多老旧小区、周边有大量的自建房 ， 以及一些产业 ， 如最早一批的造纸厂、最早的旗山矿、最早的沙子站……这些事物随着大吴的发展 ， 曾经的辉煌早已不在 。 退后的产业、大量的自建房 ， 以至于整个板块的发展界面至今仍然在优化中 。 其实在很多年前 ， 大吴还有开发运河水资源的概念 ， 但并没有很好的项目落地 。 大吴桥东侧的滨河公园、普洛斯物流园算是成功案例之一 ， 西侧则荒废了很久 。
大吴新城整个大吴新城 ， 目前来看是一个纯居住属性的板块 ， 没有大型商业 ， 没有便利的交通、只有非常浓厚的居住氛围 。 如果有机会 ， 小淮建议可以到这个板小镇去转一转 ， 虽不及改善板块 ， 麻雀虽小但也五脏俱全 。 02天然的房价洼地4年时间 2大品牌房企入驻大吴新城多为新房 ， 不存在“一二手倒挂”这个概念 ， 因为板块内极少有二手房出售 ， 房产网站上也没有板块的数据 。 板块最早出现的楼盘是绿地运河小镇 ， 鼎盛时期售价高达9000元/㎡左右 ， 如今四年过去 ， 项目已卖到了8期 。 之后出现了弘阳公园大道 ， 房价虽不及运河小镇 ， 但也有后来者居上的意思 ， 最高时约8000元/㎡左右 。 去年 ， 板块运河首府面世 ， 开发商是徐州本地企业 ， 楼盘的备案均价同样在8000元/㎡左右 。
运河小镇五期开盘图
对于大吴附近的买房人而言 ， 绿地、弘阳的价格真不算高 ， 如果和大庙1.2万/㎡+ ， 高铁新城1.4/㎡+以及其他一些板块相比 ， 这个价格就真的算平易近人了 。 2018年-2020年间 ， 随着绿地的入驻 ， 大吴新城也火爆了一阵子 ， 运河小镇也接连售罄 。 但现在 ， 因为一些原因 ， 运河小镇的去化成了“老大难” 。 公园大道会好一些 ， 来自南京口碑房企 ， 且近一年来项目优惠活动较多 ， 据说曾降价至5000-6000元/㎡左右 ， 这样的价格 ， 销量自然也不会差 。 总的来看 ， 大吴新城的房子或许更适合生活在附近的人购买 ， 投资还需谨慎 。
03值不值得等待大吴新城应该怎么买？为什么在火热的东区 ， 大吴却唯独是个例外呢？小淮认为有以下原因 。 ①、颇为尴尬的地理位置大吴在贾汪南侧边缘 ， 离市区约20公里左右 ， 颇有爹不亲娘不爱的意思 。 地理位置的限制 ， 也让大吴的发展一度缓慢 ， 蹭不到贾汪的重点发展 ， 也蹭不到经开区的红利 。 当然 ， 从路网来看 ， 大吴距离市区并不算远 ， 中间的城东快速路可以节省大量的通行时间 。
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