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港股物业板块终于迎来了反弹 ， 本周累计涨超6% ， 融创服务、碧桂园服务、中海物业等物业股均有不错的涨幅 。
港股物业板块自去年6月高点至今累计跌幅在50%以上 ， 许多物业股都腰斩了 。 经历这一轮大跌 ， 现在许多物业股估值都很低了 ， 像融创服务、金科服务、雅生活服务等物业股市盈率纷纷跌至个位数 。
与房地产行业不同的是 ， 物业行业有着稳定的现金流、抗周期性强 ， 商业模式较好 。 而且目前尚未出现具有碾压性优势龙头公司 ， 未来在行业集中度提升的过程中 ， 头部公司还有较大增长空间 。
尽管很多上市物企业绩亮眼 ， 但在近一年港股和地产板块大跌的过程中 ， 也跟着跌了很久 。 现在 ， 随着房地产调控政策的边际改善 ， 物业行业的估值修复机会将越来越近 。
一些机构已经在物业板块埋伏起来了 。 今年一季度 ， 广发基金、景林、摩根大通、瑞银等机构均持有头部物业股 ， 用真金白银押注了他们的成长 。
01抗周期性强不像房企 ， 一旦房子不好卖 ， 业绩增长和回款就很困难 ， 物业公司承包住宅或商业物业后 ， 只需承担人力成本等支出就行 ， 不需要太多资金投入 ， 物业费基本都能按期进账 ， 现金流稳定 ， 抗周期能力强 。
不同于房地产的“拍地-盖楼-出售”模式 ， 物业走的是“存量+增量”模式 ， 依靠的是在管面积 。 物管行业续约率普遍很高 ， 只要小区不换业主委员会 ， 基本不会更换物业公司 ， 而优质物业公司丢盘率就更低了 。 中指院数据显示 ， 近年来百强物企的续约率高达98%左右 。 所以品牌物业公司的存量楼盘几乎是永续的 ， 而新接管的楼盘又能带来增量 。
物业公司的营收主要来源于三方面 ， 包括对业主的清洁、安保、园艺、维修等物业管理服务 ， 对住户的生活服务、车位管理租赁、公共区域的广告等增值服务 ， 还有为开发商提供的协销、专项定制、房屋维修等非业主增值服务 。
业主和住户的物业费一般都能按时交 ， 不然可能面临停水断电的尴尬局面 ， 非业主增值服务的账期可能长一点 ， 但也总体可控 ， 百强物企的收缴率均超过90% 。
物业在洪水、疫情等灾难来临时 ， 发挥着重要作用 ， 政策对于物管行业也比较友好 ， 这几年发布的政策大都是鼓励的 。
比如今年3月5日发布的《政府工作报告》提出“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度 ， 在规划、用地、用房等方面给与更多支持 。 促进家政服务提质扩容”；今年5月 ， 住房和城乡建设部等提出“将物业服务企业纳入当地疫情防控体系 ， 协助解决物业服务企业在防疫工作中面对的困难 ， 鼓励有条件的地区给与物业企业一定补偿”；民政部等还提出“到2025年 ， 基本构建起网络化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的智慧社区服务平台”等 。 可见物业在社区建设和增值服务方面还有很大发展空间 。
即使在疫情期间 ， 物业行业依然实现了强劲的增长 。 据国金证券 ， 2021年50家上市物管公司收入合计1785亿元 ， 同比增长46.5%；归母净利润合计226亿元 ， 同比增长45.6% 。 一些头部民企物业公司的业绩更是增速迅猛 。 2021财年 ， 碧桂园服务实现收入288.43亿元 ， 同比增长84.9%；金科服务营业收入59.68亿元 ， 同比增长77％ 。
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