货币方面 ， 从过去20多年看 ， 货币供应M2与经济增速保持了高度的一致 ， 即 ， 经济增速越高 ， 货币增速也高 。 从统计数据看 ， 分了两个阶段 ， 2016年以前均是两位数以上增速 ， 从2017年开始就进入到个位数增速 ， 只是因为去年的特殊情况才重回两位数增速 ， 其实 ， 到2021年后 ， M2增速已经回到了个位数增速 ， 一切又回归正常 。 不难发现 ， 未来只要不出现特殊情况 ， 随着经济增速放缓 ， M2增速还会继续下降 ， 说白了 ， 钱的贬值速度也随之放缓 。
在政策方面 ， 眼下的楼市调控主要是行政方面的 ， 比如房贷利率、限购、限价等措施 ， 但这个是现阶段保持市场平稳的权宜之计 ， 最终还是要由长效机制来替代 ， 其实这就是房产S ， 甚至空置税 。 国家四部门在去年就释放出关于房产S的改革试点信号 ， 无疑又将房产S工作向前推进了一步 ， 由此看来 ， 房产S迟早要出来 ， 而且进度在加快 ， 现在不少业内专家有一个共识是 ， 房产S最先可能在楼市热点城市率先推行 。
其实 ， 即便是人口和货币因素不能确定 ， 房产S才是未来的抑制房价上涨的“利器” ， 从征收房产S的国家来看 ， 炒房现象虽然不能说完全杜绝 ， 但从人均住房套数来看 ， 国际家庭户均住房套数为1.1套 ， 我们有1.5套 ， 说明的炒房现象比较普遍 ， 假如房产S开征 ， 住房持有成本明显增加 ， 如按美国1%-3%的税率征收 ， 100万的房产1年就要缴税1-3万 ， 租金都未必能弥补这个持有成本 ， 势必会让这些持有多套房的家庭释放出大量房源来 ， 从这个角度而言 ， 只要房产S一征 ， 即使房价跌不了多少 ， 但大涨的可能性基本不存在了 。
当然 ， 这仅是从大方向上分析 ， 具体到各个城市又不一样 ， 所以 ， 到2030年 ， 要说出100万房产具体值多少钱不太现实 ， 需要结合区域、城市和地段 ， 才能最终判断出的它的价值大概如何 ， 跟一边倒的喊涨喊跌不一样 ， 将超出不少人的想象 。
优质城市群核心地段的房产价值仍然会长期坚挺 。
从现在发展趋势看 ， 长三角、大湾区、京津冀等城市群是我国最顶级的城市群 ， 聚集了最优质的产业、科研、教育、医疗和文化等资源 ， 吸引力最强 ， 人才不断聚集 ， 即使人口出生率走低 ， 但还是可以吸引其他地方的人口 ， 一句话 ， 这里地方大多以社会精英为主 ， 购买力强 ， 住房市场需求坚挺 ， 特别是核心地段的房子 ， 不用担心它会贬值 。
城市外围、人口净流出的城市房产 ， 除了刚需自住 ， 没有什么保值价值 。
房子最终是用来居住的 ， 没有人口的地方 ， 注定一地鸡毛 ， 此前说的乳山、鹤岗等地方 ， 无一例外都是人口净流出城市 ， 随着房子不断建设 ， 空置房越来越多 ， 当市场供过于求后 ， 房产的价值就越来越低 。 从过往来看 ， 主要以资源枯竭型城市和老工业转型不畅的城市为主 。 还有一种情况 ， 即便是在大城市 ， 那些远郊、外围区域房子 ， 由于一座城市主要资源不会投放到这里 ， 更多的就业人口不可能导入 ， 没有人口支撑的区域自然也不可能有什么价值 。
【实体经济|到2030年，现一套100万房产能值多少钱？懂行人：或将超出想象】不过话说回来 ， 无论在哪里 ， 自住买房都无可厚非 ， 这是刚性需求 ， 但如果还希望房产财富保值增值 ， 这就是另外一回事了 ， 一方面要降低自己的预期 ， 毕竟房地产最好的时代已经过去了 ， 另一方面还要从城市、地段上做功课 ， 因为买房只赚不赔的时代同样也离我们远去了 。
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