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|地铁医院便利等“虚假宣传”套路卖房， 法院：按总房款1.5%赔偿！( 二 )


甲房地产公司不服二审判决 ， 向山东省高级人民法院申请再审 ， 山东省高级人民法院经审查 ， 裁定驳回甲房地产公司的再审申请 。

法官解读济南市中级人民法院民事审判第五庭副庭长 李静
本案裁判的关键问题是明确商品房买卖合同成立并生效后 ， 房地产开发商对其违反先合同义务的虚假宣传行为应如何承担责任 。
先合同义务是指当事人在缔约阶段 ， 按照诚信原则应承担的协助、通知、保护、忠实等义务 。 先合同义务可以归纳为四种类型：诚信缔约义务、告知义务、保密义务、其他先合同义务 。 缔约过失责任是当事人违反法定的先合同义务应承担的民事责任 。
一般认为 ， 缔约过失责任的成立须具备下列条件：（1）缔约人在缔约过程中违反先合同义务；（2）缔约相对方受有损害；（3）违反先合同义务与损害有因果关系；（4）违反先合同义务方存在过错 。
缔约过失责任与违约责任的区别在于：（1）缔约过失责任是违反法定的先合同义务应承担的民事责任 ， 违约责任是违反约定的合同义务应承担的民事责任；（2）缔约过失责任以行为人有过错为构成要件 ， 而违约责任以无过错为原则；（3）缔约过失责任与合同的成立和生效没有必然的联系 ， 多数情况下是在合同成立并生效之前 ， 而违约责任的承担以合同的成立且生效为前提条件 。
合同成立或生效后 ， 因为合同的履行 ， 或许行为人违反先合同义务不会给对方当事人造成损失 ， 但是 ， 合同的成立或生效 ， 并不能当然避免对方当事人损失的发生 。 即违反先合同义务给对方造成的损失完全可能发生在合同成立或生效后 ， 如果该损失仅因为合同的成立或生效而无法得到赔偿 ， 显然有失公正 。 合同的成立或生效并不应消灭违反先合同义务行为人的法律责任 。 当事人承担违约责任还是缔约过失责任 ， 并非根据合同是否成立和生效来判断 ， 而是根据其违反的合同义务性质来判断 。 违反法定先合同义务的承担缔约过失责任 ， 违反合同约定义务的承担违约责任 。

缔约过失责任是行为人对对方信赖利益损失承担的责任 。 信赖利益损失可以从以下几个方面予以把握：（1）信赖利益损失限于直接损失 ， 一般不包括因此错失的机会损失等间接损失 ， 否则 ， 信赖利益损失就可能会漫无边际 ， 不当加重当事人的责任；（2）不能参照合同约定来确定信赖利益的范围 ， 信赖利益不得超过履行利益；（3）信赖利益损失属于财产损失 ， 不包括人身损害或精神损害 ， 当事人在缔约过程中遭受的人身或精神损害 ， 应当根据侵权责任法的相关规定提出请求 ， 而不能基于缔约过失责任提出 。
【|地铁医院便利等“虚假宣传”套路卖房， 法院：按总房款1.5%赔偿！】在司法实践中 ， 对于缔约过失责任的认识一直处于动态变化之中 。 《民法典》颁布之前 ， 原《合同法》第四十二条对缔约过失责任进行了规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一 ， 给对方造成损失的 ， 应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同 ， 恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为 。 在对该条款的理解与适用过程中 ， 由于缔约过失责任是缔约当事人违反先合同义务而产生的民事责任 ， 当时通用的观点为缔约过失责任应适用于因当事人的缔约过失导致合同未成立生效的情况下 ， 在合同成立或生效后 ， 双方当事人之间的权利义务应受到违约责任的约束 。 但随着实践经验的积累 ， 人们对缔约过失责任的认识也在不断变化 ， 实践中会出现当事人违反先合同义务 ， 但双方合同仍然成立并生效的情况 。 为促进交易的发展 ， 保障当事人的合法权益 ， 在《民法典》施行后 ， 对缔约过失责任有了进一步细化的认识和规定 ， 虽然法律条文中对缔约过失责任的规定与原《合同法》中的规定基本一致 ， 但在其理解与适用中 ， 拓展了缔约过失责任适用的外延 ， 认为当事人承担违约责任还是缔约过失责任 ， 并非根据合同成立和生效来判断 ， 而是根据其违反的合同义务性质来判断 ， 进一步明确了合同成立生效后当事人仍可承担缔约过失责任 。 人民法院在审理相关案件时 ， 应当深刻领会民法典关于缔约过失责任规定的立法精神 ， 在相关案件中依法认定缔约过失责任 ， 保护缔约双方的合法权益 。

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