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目前的楼市销售很惨淡 ， 这是大家都知道的事实了 。 但是楼市从热转冷的转折点在哪里 ， 知道的人就不多了 。
东莞楼市的转折点在哪里？且听小编慢慢道来 。
2021年7月15日 ， 位于石碣明珠路段的2021WR015地块拍卖 ， 旭辉以总价93523万元摘得这块地 ， 这就是后来的恒基旭辉江山项目 。
这次拍卖本身没有什么好说的 ， 土地能拍出去就算是胜利 ， 因为当时广州、杭州等城市的集中土地出让的流拍率也有点吓人 。 这块土地拍出去了 ， 说明东莞楼市跟其他城市的热度不在一个维度上 ， 东莞看起来仍有自己的独立行情 。
但是 ， 如果细想起来 ， 这次拍卖对于东莞土地市场来说并不简单 ， 可以说得上是一个不折不扣的转折点 。
恒基旭辉江山土拍截图
我们从微观定量上来说 ， 这块地的起始价、最高价分别是86023万元、93523万元 。 成交价86023万元 ， 距离价格中线还有3750万元 ， 按照最小加价500万元的幅度 ， 还要6次加价才能超过价格中位线 ， 这在此次拍卖之前是不可想象的 。
我们再从宏观定性来说 ， 土地市场转折性就更加明显 。 因为本年度之前的土地拍卖都是拍到了终次报价或无限接近终次报价的 。
麻涌的南山府地块、清溪保利堂悦地块、桥头保利紫云地块......这些算不上热门片区的宗地都到了终次报价 ， 就算是仅有约3319平米的大岭山保利琥珀袖珍地块 ， 也拍到了终次报价 。
其实 ， 在本次土地拍卖前的15宗土地拍卖 ， 除了保利黄江北岸社区两宗地因为TOD因素外 ， 都可以说是拍到了最后 。 所以 ， 恒基旭辉江山这块地有点东莞火热的土地市场戛然而止的意味 。
虽然 ， 接下来道滘的中海凤凰熙岸、麻涌的华侨城云瑞府地块又上演了终次报价 ， 但这也仅是土地火热的回光返照罢了 ， 因为后面就鲜有终次报价了 ， 再到后来就是我们熟知的连续流拍了 。
这一个周期的土地市场行情转折于恒基旭辉江山地块 ， 可以说是毫无异议了 。
正因为这块地是土地由热到冷的转折点 ， 所以 ， 当土拍尘埃落定时 ， 这对于拿地房企 ， 不是捡漏拿地的幸运 ， 而成了资本滚动悲剧的开始 。
为什么拿地是悲剧的开始？因为真金实银地投入之后 ， 最需要的是快速销售回笼资金 。 然而 ， 从目前的销售状况来看 ， 似乎是惨到没人性了 。
恒基旭辉江山4号楼备案截图
根据住建局备案系统显示 ， 2022年1月5日 ， 恒基旭辉江山1号楼备案 ， 均价约28274元/平米上架128套96平米、117平米的三房四房户型 。
4月8日 ， 与1号楼同时申请的4号楼也通过备案 ， 均价约29636元/平米上架了80套约94、115平米的三房四房产品 。
如今2022年上半年马上就要过去 ， 恒基旭辉江山上架的房源卖得怎么样了 ， 达到回笼资金的目标了吗？
我们从网签备案系统看到的信息是：1号楼已备案4套 ， 已签约1套；4号楼完全挂蛋 。 200多套房源 ， 买了近半年了只卖出去5套 。
恒基旭辉江山1号楼网签状况
纵观整个东莞市场 ， 还有没有比恒基旭辉江山更惨的项目？新项目、新上架房源 ， 平均每个月卖不到一套 ， 如果要寻找一个标志着东莞新房销售行情转折的楼盘 ， 还有比恒基旭辉江山更有代表性的项目吗？
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